Оценка кадастровой стоимости земельного участка: что делать при завышенном значении и как его оспорить

Для домовладельцев недвижимость является как местом проживания и инвестицией, так и постоянным источником затрат. Если коммунальные расходы можно снизить путем экономного потребления, то уменьшить имущественный налог допустимо лишь оспариванием кадастровой стоимости недвижимости. Расскажем, когда это выгодно и как проводится.

Особенности кадастровой оценки недвижимости

Физлица, владеющие расположенной в РФ недвижимостью, с 2020 года обязаны оплачивать налог согласно установленной кадастровой стоимости к недвижимому имуществу (ст.391 п.1 Налогового кодекса). Т.е. допустимость исчисления данного налога инвентаризационной стоимости (более низкой), прежде действовавшей в некоторых регионах страны, с наступлением 2020 года аннулирована.

От кадастровой оценки каждого объекта недвижимости зависят:

  • размер налога (имущественного, земельного);
  • размер компенсации долевому собственнику (развод, наследство);
  • принятие решения банка об ипотеке.

По плану властей кадастровая стоимость будет соответствовать действительной рыночной цене недвижимого объекта. Однако государственными оценщиками чаще всего используется массовая оценка, т.е. средний расчет цены м2 в границах территориальной единицы (жилой квартал (кадастровый), населенный пункт и т.п.).

В городах федерального значения кадастровая переоценка выполняется каждые два года, в прочих населенных пунктах – каждые три года или чуть дольше. Предельно возможный срок сохранения кадастровой цены без пересмотра – пять лет.

Метод массовой кадастровой оценки не учитывает индивидуальных характеристик жилья, как-то этажность, существующие перепланировки, вид из окна.

Если же принять во внимание особенности определенной квартиры, то кадастровая стоимость окажется либо заниженной, либо завышенной.

И если принятая для исчисления имущественного налога кадастровая стоимость окажется завышенной, то собственник будет платить чрезмерно высокую сумму налога.

Как происходит пересмотр кадастровой оценки

Чтобы снизить размер налога, допустимо оспорить установленную для квартиры кадастровую стоимость. Однако прежде необходимо убедиться, имеются ли перспективы снижения налогооблагаемой цены по кадастру.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка: что делать при завышенном значении и как его оспорить

По нормам статьи 24.18 закона за №135-ФЗ, правом оспаривания кадастровой стоимости обладают юрлица и физлица, чьи права в результате оказались ущемлены. Эта же статья называет две категории оснований к пересмотру кадастровой оценки:

  • недостоверность данных по объекту недвижимости, что использовались при установлении стоимости по кадастру;
  • потребность определения рыночной цены объекта недвижимости на дату, соответствующую установленной кадастровой цене.

В постановлении Верховного суда за №28 от 30.06.2015 г. уточняется, какие именно сведения по объекты недвижимости признаются недостоверными и позволяют истребовать пересмотра существующей кадастровой оценки:

  • неверное указание сведений в перечне подлежащих кадастровой госоценке объектов недвижимости;
  • неверно выполненное оценщиком определение условий, влияющих на рыночную цену данной недвижимости (местоположение, целевое назначение, аварийное состояние, разрешенное использование участка, нахождение в зоне особого использования территории);
  • неверное использование данных в ходе кадастровой оценки;
  • игнорирование данных об аварийности объекта оценки.

По условиям статьи 24.18 федерального закона «Об оценочной деятельности» допустимо запросить сведения по конкретной недвижимости (письменное заявление в адрес оценщика или заказчика госоценки), что ранее были использованы госоценщиком при расчете ее кадастровой стоимости. Ответ должен быть представлен за семь рабочих дней.

Отметим, что при превышении кадастровой цены квартиры на ее рыночной стоимостью согласно данных госслужбы, требуется учитывать рыночную цену не этого дня, а момента (даты), когда выполнялось установление кадастровой стоимости. Т.е. если рыночные цены сейчас просели, а на момент определения цены по кадастру были на пике – оснований для пересмотра нет.

Оспаривание через специальную комиссию

Прежде, чем обращаться в спецкомиссию Росреестра для оспаривания кадастровой стоимости, необходимо:

  • выяснить текущую (установленную) налогооблагаемую стоимость квартиры, получив ЕГРН-выписку о стоимости по кадастру. Эти данные можно запросить через сайт Росреестра;
  • нанять оценщика для расчета рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой цены (услуга обойдется в 3-6 тыс. руб.).

Затем подать заявление в комиссию Росреестра, приложив ЕГРН-выписку и отчет оценщика, а также правоустанавливающие документы (копии). Рассмотрение комиссией Росреестра займет до 30 дней, при отказе будет указано обоснование. На последующее судебное оспаривание (при потребности) вынесенного комиссией решения дается три месяца.

Вариант пересмотра кадастровой стоимости через комиссию Росреестра является наименее затратным, поскольку расходы будут в основном на работу оценщика. Однако (по статистике) комиссия отказывает в пересмотре примерно 35-40% заявителей.

Оспаривание кадастровой цены в суде

Заявителю принадлежит право оспорить как установленную стоимость по кадастру, так и решение комиссии Росреестра. Причем обязательность обращения в комиссию нормирована законом за №135-ФЗ лишь для юрлиц, тогда как физлица могут обращаться непосредственно в суд (ст.24.18).

Оценка кадастровой стоимости земельного участка: что делать при завышенном значении и как его оспорить

Иск необходимо подать в Верховный суд субъекта РФ, где территориально расположен государственный, либо муниципальный орган, ранее заказавший (определивший) кадастровую стоимость.

Обратиться к суду с иском, оспаривающим кадастровую цену, допустимо до истечения пятилетнего срока от даты внесения в госреестр оспариваемых стоимостных сведений. Отметим, что после изменения стоимости в госкадастре оспорить предыдущую цену невозможно. И, что немаловажно, суд вправе установить иную рыночную стоимость, чем указано в иске.

При оспаривании налогооблагаемой цены квартиры по кадастру долевым собственником пересмотр будет осуществляться судом на весь объект, причем без приоритетного внимания к возражениям других владельцев долей в данной недвижимости.

Судебный формат обжалования кадастровой стоимости позволяет добиться пересмотра налогооблагаемой цены недвижимости в 90% случаев. Но продолжительность судебного рассмотрения иска обычно составляет более двух месяцев и правообладателю недвижимости придется нести расходы на услуги юристов (порядка 40-60 тыс. руб.).

Когда выгоден пересмотр кадастровой стоимости

Прежде, чем приступать к оспариванию стоимости квартиры (дома), отмеченной в кадастре, следует взвесить финансовые затраты.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка: что делать при завышенном значении и как его оспорить

К примеру, на территории города Уфа к недвижимому имуществу физлиц с кадастровой ценой более 4 млн, но меньше 7 млн руб. действует ставка 0,165% (на квартиры, комнаты, части квартир и домов). Т.е. если для уфимской квартиры определена кадастровая стоимость размером 4 150 тыс. руб., то годовой налог по ней будет 6 847,5 руб.

Если же пересмотренная кадастровая оценка этой же квартиры составит, допустим, 3950 тыс. руб., то налоговая ставка будет ниже (0,11%) и меньше годовой налог (4345 руб.).

Следует отметить, что установленный комиссией или судом размер кадастровой цены действителен лишь до планового осуществления очередной госоценки.

Возвратить сумму переплаты имущественного налога на квартиру после измерения ее кадастровой цены невозможно, поскольку новая стоимость будет применяться лишь для налогового периода, в котором подано заявление на оспаривание (ст.403 п.1 Налогового кодекса).

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Величина налога на землю и размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Точное значение данного показателя выводится при помощи комплексной экспертной оценки. Данная процедура проводится на объектах открытого и ограниченного рынка.

Оспаривание кадастровой стоимости представляет собой процесс публичной оценки, который состоит из нескольких этапов и проводится сертифицированными специалистами. Доверить защиту собственных интересов лучше всего профессиональным юристам в сфере земельного законодательства.

 

Обстоятельства для инициации процесса

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости подается на основании нормативной-правовой базы.

Законодательство регламентируют проведение кадастровой оценки с частотой не меньше одного раза в пятилетку. Точкой отсчета является дата, на момент которой подается список всех объектов.

Данная процедура необходима при расчете земельного налога, выплат по аренде и начисления налога на имущество.

Кадастровая стоимость участка часто необходима перед продажей. На практике наиболее распространенной причиной оспаривания является недостоверность информации о недвижимом объекте.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости является эффективным инструментом для снижения налоговой нагрузки. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности» содержит несколько рабочих механизмов реализации данного процесса:

  1. Обращение в специализированную Комиссию Управления Россреестра в регионе для пересмотра результатов.
  2. Непосредственное участие в функциональной роли эксперта при судебных разбирательствах. На данном этапе определяется рыночная стоимость объекта.

Снижение платежей арендной платы возможно на законных условиях. Оспаривание представляет собой трудоемкий процесс, который включает составление первоначального отчета, юридическое сопровождение и судебную экспертизу.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка: что делать при завышенном значении и как его оспорить

Особенности процедуры

Порядок действий

Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно несколькими способами. Первый заключается в самостоятельном выполнении всех действий, второй – при помощи квалифицированных специалистов. В обоих случаях алгоритм действий имеет следующий вид:

  • оформление персонального заявления в уполномоченную Комиссию. Данный этап является начальным для определения кадастровой стоимости земельных участков. Вместе с ним идет пакет документов: квитанция об уплате государственной пошлины, правоустанавливающие формы на недвижимость, выписка из ЕГРН, отчеты оценщиков, копия протокола пересмотра споров;
  • проведение комплексных консультаций. Специалисты предварительно оценивают рыночную стоимость актива, проводят экономические расчеты по рискам;
  • ожидание официального решения;
  • обращение в судебные органы;
  • присутствие на судебных процессах. В соответствии со статьей 154 ГПК РФ дело проводится до 60-и календарных дней;
  • внесение новых изменений по недвижимому активу. Данные набирают законную силу с начала нового календарного года.
Читайте также:  Объем котлована: определение, формулы расчета земляных работ, как посчитать с откосами, как определить глубину, высоту и ширину при разработке

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости содержит развернутую информацию о причинах несогласия собственника. В документе упоминаются права и интересы, которые нарушены.

Образец заявления можно скачать по ссылке.

Результаты

Действующее законодательство РФ четко регламентирует сроки для внесения кадастровой стоимости в официальный орган, где ведется учет. Данный процесс должен быть выполнен через десять календарных дней после официального постановления судебного органа.

Информация о стоимости земельного участка может быть использована для уплаты налоговых сборов, заключения сделок купли-продажи и прочих операций. Любые изменения в технической документации могут послужить поводом для пересмотра кадастровой стоимости земли.

Отправной точкой для изменения публичного эквивалента является официальное постановление специализированной комиссии или судебного органа. Данное правило регламентировано статьей 24 ФЗ №135.

Новые сведения приобретают юридическую силу с начала следующего календарного года.

Все изменения кадастровой стоимости земельного участка в единый реестр подлежат внесению, на основании правовых норм статьи 7 ФЗ №221.

Цена и сроки проведения

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости подается после изучения всех обстоятельств дела. Если в процессе подачи иска просматривается экономическая перспектива, к делу необходимо подойти со всей ответственностью. Лучше всего провести консультации с квалифицированными специалистами, которые глубоко разбираются в данных вопросах.

Не менее важно учитывать сумму издержек, которая формируется из оплаты государственной пошлины, ряда судебных экспертиз и пр. Оспаривание кадастровой стоимости может обойтись по-разному. Все зависит от профессионализма и знаний заявителя.

Если используются услуги экспертов в сфере юриспруденции, на стоимость работ влияют условия договора. Сотрудничество может оговариваться с заказчиком в индивидуальном порядке. Одним из ключевых факторов является текущий объем работ.

Все риски, связанные с делом, оговариваются заранее.

В большинстве случаев заявление об оспаривании кадастровой стоимости рассматривается уполномоченными органами в течение нескольких недель. После изучения всех материалов принимается официальное решение. В процессе судебных разбирательств сроки могут быть увеличены из-за переноса заседаний. 

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть отклонено специализированной комиссией. Действующее законодательство предусматривает определенные причины данного процесса. Если проблема заключается в некорректных расчетах профессионального оценщика, все замечания исправляются. После всего документ подается повторно. Наиболее распространенными причинами для отказа являются:

  1. Неполный пакет документов.
  2. Рыночная стоимость максимально приближена к нормативной. Возможностей для снижения показателя нет.
  3. Отсутствует оплата обязательного сбора в пользу государства.
  4. В персональном заявлении допущены ошибки.
  5. Документ подан неуполномоченным на это лицом. В деле о снижении кадастровой стоимости земельного участка в любом регионе будет принят отказ.

Физические лица имеют право подавать заявление об оспаривании кадастровой стоимости сразу же в судебные органы. Для юридических лиц предусмотрена процедура запроса в специализированную Комиссию. Перед подачей документов внимательно изучить их структуру и полный перечень:

  • копия документа, который подтверждает право владения активом. Арендатором подготавливаются все справки и приложения;
  • официальная выписка из ЕГРН, в которой содержится актуальная информация о стоимости земли;
  • подробный отчет, характеризующий актуальную стоимость актива на рынке. Документ будет использован в суде;
  • заполненная форма установленного образца.

Профессиональные юристы заранее подготавливают все документы, которые потребуются для достижения желаемого результата в деле. Объективность информации участка для оспаривания кадастровой стоимости играет ключевую роль.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка: что делать при завышенном значении и как его оспорить

Важные моменты

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – это упорядоченный процесс, который требует от исполнителя специальных знаний и практических навыков.

При соблюдении всех особенностей процедура будет выполнена быстро и с первого раза. Перед началом процесса необходимо взвесить все «за» и «против».

Если от изменения нормативного показателя наблюдается экономический эффект (снижение налоговых обязательств), то к делу лучше всего привлечь опытных специалистов.

Оценку кадастровой стоимости земли лучше всего проводить в дату, когда участок был поставлен на учет в специализированном центре. Комиссия оставляет за собой право на отказ заявителю при условии, если оценка актива была проведена ранее или позже постановки на учет. Большое количество людей интересуется, можно ли обойти данную правовую норму. На практике ничего не получится.

Заявитель должен внимательно подготовить полный пакет документов. Кроме официального заключения оценщика, потребуется документальное подтверждение непосредственно из центра. В нем указывается информация о том, что кадастровую стоимость земельного участка провели в соответствии с действующими требованиями и методами.

Заключение

На территории РФ действует законная процедура, как оспорить кадастровую стоимость земли. Чтобы ее выполнить, потребуется изучить все особенности и обстоятельства дела. Если вы не владеет навыками в данном направлении, обязательно воспользуйтесь услугами профессиональных юристов.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости четко регламентирован действующим законодательством. Конечная сумма издержек зависит от сложностей и объема дела. Оценка участка проводится платно сертифицированными специалистами. Также физическому и юридическому лицу потребуется сбор ряда документов.

Категория: Кадастровая стоимостьДата: 05.03.2020 г.

Что делать, если кадастровую стоимость Вашего участка завысили?

В данной статье будут рассмотрены следующие вопросы:

  1. Почему кадастровая стоимость недвижимости завышена?
  2. Процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
  3. С чего начать процесс снижения кадастровой стоимости?
  4. Этапы проведения процедуры оспаривания и их особенности.
  5. При каких условиях можно начать процесс оспаривания кадастровой стоимости?
  6. Как установить кадастровую стоимость в размере рыночной?
  7. В какие органы необходимо обратиться для изменения кадастровой стоимости?
  8. Как рассматриваются дела об оспаривании кадастровой стоимости?
  9. Какие основные документы нужны для процедуры оспаривания?

Бесплатная консультация юриста:

Одной из наиболее актуальных правовых проблем на настоящий момент является проблема оспаривания кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости. В соответствии с п.

3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

Во исполнение данного положения государственная кадастровая оценка проводится государственными органами субъектов Российской Федерации. Как показывает практика, в некоторых случаях установленная кадастровая стоимость земельных участков многократно превышает их рыночную стоимость.

Поэтому перед юристом компании, владеющей на том или ином праве определенным земельным участком, кадастровая стоимость которого завышена, возникает вопрос о надлежащей защите прав и интересов компании.

Консультация юриста по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости по телефону: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru

Первый этап: проведение подготовительных мероприятий и выбор оптимального способа защиты

Один из вариантов защиты нарушенного права прописан в ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). В силу данной нормы результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Второй способ защиты нарушенного права – оспаривание нормативного правового акта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

С момента признания недействующим данного нормативного акта используется старая кадастровая стоимость, что в большинстве случаев удовлетворяет интересам компании.

Ранее судебная практика придерживалась подхода, в соответствии с которым оспаривание результатов определения кадастровой стоимости было в принципе невозможно отдельно без оспаривания акта госоргана об утверждении данных результатов (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.12.2007 по делу № А78-7915/2007).

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

syntheticmessiah/Fotolia

Отвечает генеральный директор строительной компании Werkhaus Татьяна Петухова:

Для снижения кадастровой стоимости нужно обратиться в отделение Росреестра с заявлением. К нему необходимо приложить:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об оценке объекта на бумаге и в электронном виде.
Читайте также:  Фундамент ж/б плита: что это такое, виды - монолитные и сборные, устройство плоской и ребристой фундаментной конструкции, цена возведения под ключ

На это заявитель в течение 30 дней получает положительный или отрицательный ответ. В случае отказа собственник в течение 10 дней может обратиться в суд. Для этого пишется исковое заявление, в роли истца выступает сам собственник, а в роли – ответчика отделение кадастра.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Исковое заявление подается по адресу нахождения ответчика в районный суд. Необходимо приложить документы, подтверждающие незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ ее исправить от администрации ГКН. Вам потребуются:

  • правоустанавливающий договор, акт и т. п.;
  • свидетельство о виде права, гражданский паспорт собственника;
  • справки, подтверждающие наличие причин снижения стоимости;
  • отчеты от независимых оценщиков;
  • отказ Росреестра;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • копия искового заявления для ответчика.

Нотариально заверенные копии перечисленных документов отправляются по почте заказным письмом с уведомлением в Государственный кадастр недвижимости.

Если в течение месяца не будет получен ответ с мотивированным отказом, то к документам, подаваемым в суд, можно подать почтовую квитанцию, опись отправленных документов и уведомление.

Но существуют и иные причины снижения кадастровой стоимости, такие как: изменение категории земель, изменение площади участка, изменение ВРИ (вида разрешенного использования) участка.

Очень внимательно и даже осторожно нужно относиться к предлагаемым на рынке услугам по снижению кадастровой стоимости. По опыту наших клиентов, люди сталкиваются с компаниями, которые за немаленькую плату берутся за понижение кадастровой стоимости.

Однако, получив отказ от ГКН, не продолжают работу по снижению в судебном порядке. Так как подобные случаи, к сожалению, не редкость, я рекомендую собственникам заранее оговаривать с юридическими компаниями, что именно входит в стоимость услуги по понижению, в частности – входят ли в нее судебные процессы.

Также не оплачивайте всю сумму до получения самой услуги в полном объеме.

  • На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
  • 5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

Как правило, кадастровая стоимость во всех регионах страны завышена, а должна быть равна рыночной стоимости. Поэтому цель оспаривания кадастровой стоимости – установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кадастровую стоимость можно оспорить в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при Росреестре) и в суде.

Необходимо определиться, кто будет заявителем: юрлицо или физлицо (гражданин). Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», юридическому лицу необходимо обратиться сначала в комиссию, а потом только в суд. Гражданин вправе обращаться сразу в суд. Как показывает практика, лучше сразу идти в суд, так как комиссия практически никогда не принимает положительного решения.

Для оспаривания кадастровой стоимости составляется отчет, который определяет рыночную стоимость объекта недвижимости. Ранее действовало правило об обязательной экспертизе данного отчета в СРО оценщиков. В настоящий момент экспертизу проводить закон не требует, но, как показывает практика, суды считают отчет без экспертизы недопустимым доказательством.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, отчет и экспертиза направляется в комиссию; к заявлению также прикладываются: нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимое имущество, выписка из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Также целесообразно приложить копию паспорта заявителя.

В случае отказа комиссии в удовлетворении заявления заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению прикладываются те же документы, что и для комиссии, а также иные документы, которые предусмотрены процессуальным законодательством. Оплачивается госпошлина. Для физлица – 300 рублей, для юрлица – 2 тысячи рублей (за каждый объект недвижимости).

Еще можно изменить кадастровую стоимость в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть ошибки. А если это земельный участок, то изменить вид разрешенного использования или категорию земли. Однако самый распространенный, возможный и действенный способ – это установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Отвечает ведущий юрисконсульт группы компаний «Юриспруденция Финансы Кадры» (ГК «ЮФК») Александр Стратийчук:

Исправлять ляпы оценщиков спешить не стоит, так как каждый случай и каждая переоценка несет бремя материальных и нематериальных расходов.

Прежде чем инициировать процесс переоценки, следует учесть несколько моментов. В первую очередь оценить реальную стоимость Вашего имущества, то есть элементарно проштудировать рынок недвижимости, изучить спрос и предложение, тем самым примерно установить реальную стоимость. Окончательную же процедуру переоценки будет проводить специализированная организация.

Второй шаг – изучить процедуру переоценки (несколько подробнее об этом ниже), сроки ее проведения, затраты на ее проведение, в том числе нематериальные, и практику изменений цены по Вашему субъекту и даже муниципалитету.

В третью очередь Вам необходимо рассчитать рентабельность своих затрат к итоговой выгоде в случае успешной переоценки.

Ко всему вышесказанному стоит еще добавить знание Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – 237-ФЗ). Положениями 237-ФЗ уже с января 2017 года закрепляются новые стандарты, правила и методические указания проведения кадастровой оценки. Согласно п.

1 ст. 11 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Из этого следует, что уже с января 2018 года уполномоченные органы начнут проводить оценку по новым методикам.

Оспоренная стоимость, согласно п. 4 ст. 18 237-ФЗ, будет применяться с первого января того года, в котором поступило заявление в суд или комиссию об оспаривании кадастровой стоимости.

А это значит, что вернуть переплаченные налоги выйдет за период не более одного года при условии, что дело рассматривалось в «межсезонье» (например, в период с декабря 2016-го по январь 2017-го) или просто дольше года.

Следовательно, уже вполне вероятно, что с 1 января 2018 года Ваш объект попадет под новую государственную кадастровую оценку, которая не менее вероятно будет оценена по реальной рыночной стоимости.

Однако предположим, что Вы все просчитали, оценили и пришли к выводу о необходимости сделать переоценку самостоятельно. Тогда Вас ожидает один из двух путей. Первый подразумевает оспаривание стоимости в специализированной комиссии, а затем, в случае неуспеха, в суде. Второй путь процедуры оспаривания направляет сразу в суд в обход комиссии.

Какой из названных путей окажется быстрее и дешевле – достоверно нельзя сказать. Все зависит от случая и различных влияющих факторов, таких как сумма предполагаемого занижения, правильность составления заключения оценщиков, глубина анализа комиссией и (или) судом конкретного случая и иных. Уточнить данный вопрос лучше у специалистов.

Оспаривание кадастровой стоимости

После внесения изменений в законодательство кадастровая стоимость стала приравнена к рыночной стоимости, так как теперь налог на недвижимость считается исходя из кадастровой стоимости. И в некоторых случаях это стоимость может быть явно завышенной, в связи с чем возникает вопрос как кадастровая стоимость может быть выше рыночной?

Как оспорить кадастровую стоимость

Завышение кадастровой стоимости понятно – чем она больше, тем больше граждане заплатят налогов. Но как быть если она ставит вас в трудное финансовое положение, выход есть – оспаривание кадастровой стоимости.

Чтобы начать процесс оспаривания вам потребуется обратиться к профессиональному оценщику, который обладает всеми необходимыми сертификатами и соответствующим образованием. У него вы заказываете отчет об оценке вашего имущества, допустим это жилой дом. Оценка стоит около 5-10 тыс.

Из его заключения вы узнаете о реальной стоимости вашего дома, и если она в несколько раз меньше кадастровой стоимости, тогда вы можете оспорить размер кадастровой стоимости, если же стоимость такая же или чуть меньше, но не существенно, то оспаривать кадастровую вы будете на свой страх и риск.

Читайте также:  Марка бетона для фундаментной плиты: какая нужна для плитного фундамента частного дома, какую выбрать для монолитного плитного основания?

Оспаривание кадастровой стоимости через росреестр

Итак у вас есть отчет об оценке, далее вам вы можете обратиться в соответствующую комиссию Росреестра по данным спорам либо обратиться в суде. Важно, что вы можете обратиться в суд сразу, без соблюдения досудбеного порядка.

В комиссию вы предоставляете

  • заявление, в котором описываете обстоятельства, по которым считаете завышенной кадастровую стоимость,
  • копии документов на дом (свидетельство, договор, выписку из ЕГРН)
  • и отчет об оценке.

Соответственно, по представленным документам комиссия и примет решение, проверит как проводилась оценка при постановке на кадастровый учет, по каким показателям была произведена оценка. Если ваши доводы убедят комиссию, то она вынесет положительное решение, если нет, то обращаетесь в суд.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

В суд вы составляете административное исковое заявление, прикладываете те же документы, и оплачиваете пошлину за подачу иска в суд.

На суде в большинстве случаев будет назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой и будет принято решение.

Поэтому можете заранее подготовиться к такому повороту событий и составить список возможных кандидатов в эксперты, так как росреестру не будет выгодно уменьшать стоимость кадастровую, и они постараются предложить своего эксперта, который может быть прямо заинтересован в исходе дела.

В качестве доказательства также можете предоставить техническое заключение о характеристиках дома, из каких материалов он состоит, процент износа, год постройки.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость

Оспаривание кадастровой стоимости нужно тогда,

  • когда вам надо снизить налоговую нагрузку, которая является непосильной,
  • либо вам надо продать недвижимость, однако срок, когда вы освобождаетесь от уплаты налога, не истек, и вы должны указать в договоре кадастровую стоимость (0,8 от стоимости), а покупателя на такой дорогостоящий объект нет. 

В этих случаях в обязательно оспаривайте кадастровую стоимость.

Пример из практики

У клиента в собственности был земельный участок, который он получил по наследству. Кадастровая стоимость земли составляла 3 млн. рублей, что существенно превышало его рыночную стоимость, которая составляла около 1 200 000 руб.

Соседние участки имели плюс/минус такую стоимость. А платить завышенный налог желания не было. Чтобы иметь гарантию того, что суд оспорит кадастровую стоимость, был заказан отчет об оценке участка, который показал стоимость в размере 900 тыс. рублей.

И было принято решение обращаться в суд.

  • Составили административный иск
  • В суде назначили судебную оценочную экспертизу
  • Экспертиза показала тот же результат, что и независимая оценка.
  • Суд принял решение о пересмотре кадастровой стоимости и установил кадастровую стоимость в 900 тыс. руб.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, новые правила начисления налогов

опубликовано:
30.06.2015

С 2015 года на территории Российской Федерации заработали новые правила начисления налогов на недвижимость физических лиц. Налоговая база отныне определяется исходя из кадастровой стоимости недвижимости. К сожалению, часто собственники недвижимости сталкиваются с тем, что кадастровая стоимость их участков оказывается не справедливо завышена.

В соответствии с Конституцией РФ и Налоговым кодексом РФ каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы. Законодательство о налогах и сборах основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения.

В соответствии с п.

1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт‒Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

В соответствии с п.

1 ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Возможно, вас заинтересуют: Услуги по снижению кадастровой стоимости земельного участка

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями закона

  • Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном носителе не менее чем в трех экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа.
  • Следующим шагом оценщики проводят экспертизу Отчета, по результатом которой составляется экспертное заключение.
  • Далее заказчик (исполнительный орган субъекта/орган местного самоуправления) принимает акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации.

В соответствии с абз. 2 ст. 24.17 ФЗ «Об оценочной деятельности» датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

В соответствии с п.

5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Проще говоря, кадастровая стоимость участков определяется с максимальной приближенностью к рыночной. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3 ст. 66 ЗК РФ). Соответственно, данная норма дает возможность землепользователям реализовать защиту своих прав и законных интересов в ситуациях, когда кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка завышена, у вас есть два пути:

  1. Оспорить кадастровую стоимость земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (такая комиссия существует в каждом субъекте России)
  2. Оспорить оценку в суде.

Как правило решить вопрос удается на уровне работы комиссии, но везде есть свои исключения.

Обжалование результатов определения кадастровой стоимости осуществляется путем подачи в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости

  1. Основаниями для пересмотра являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

  2. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

  3. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта РФ, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, осуществивший определение кадастровой стоимости, Национального совета по оценочной деятельности.

  4. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.
  5. Вас может заинтересовать: Представительство в суде по гражданским делам.

Согласно абз. 3 ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным

Т.е. у несогласного с результатами оценки гражданина есть выбор. Кроме того, обращение в комиссию не лишает гражданина права в дальнейшем обратиться и в суд, если он не согласен с результатами работы комиссии.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В случае изменения кадастровой стоимости по требованию заявителя, сведения о кадастровой стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Юридическая фирма Прайм лигал поможет оспорить завышенную кадастровую стоимость земельного участка. Сотрудники фирмы имеют многолетний практический опыт по вопросам оспариания кадастровой стоимости земельного участка.

Вас может заинтересовать: Постановка помещений в торговом центре или офисном здании на кадастровый учет.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *