Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказе

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказе

Для частного строительства используют в основном такой вид, как ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство), что позволяет владельцу возводить жилые дома, подсобные помещения и заниматься выращиванием садовых и огородных культур.

Далее в статье расскажем о том, что представляет собой участок для ЛПХ и можно ли такую землю перевести в категорию ИЖС.

Ижс и лпх: в чём разница?

ЛПХ расшифровывается как «личное подсобное хозяйство»; это вид разрёшенного землепользования, предназначенный для ведения хозяйства в своих (т.е. не промышленных) целях. Заниматься хозяйством без ограничений вправе один человек сам или вместе со своей семьёй.

Под ведением личного хозяйства имеется в виду:

  • выращивание и переработка с/х продукции;
  • разведение скота и домашних птиц.

Несмотря на то что земля ЛПХ не предназначена для ведения предпринимательской деятельности, владельцу участка не запрещается реализовывать излишки своей продукции.

Участки под ЛПХ могут располагаться как в черте населённых пунктов, так и на сельскохозяйственных землях; по этому принципу они делятся на 2 категории: приусадебные и полевые.

Можно ли перевести участок ЛПХ в категорию ИЖС? Такая процедура возможна только для приусадебных участков, но не для полевых. Полевой земельный участок используется исключительно для производства с/х продукции без права возведения на нём любых строений.

Вид разрешённого землепользования ИЖС позволяет строить на этой земле дом до 3 этажей. Участок в черте населённого пункта, используемый как ЛПХ, предназначен также для возведения жилого дома высотой до 3 этажей, но, помимо того, ещё и для производства с/х продукции.

Несмотря на то, что эти земельные категории схожи, они имеют ряд отличий, а именно:

    Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказе

  1. ИЖС и ЛПХ предназначены для некоммерческого использования. Однако в первом случае приоритет отдаётся строительству дома, во втором — выращиванию и переработке с/х продукции.
  2. Земельный надел под ИЖС может быть выделен только на территории населённых пунктов, участок под ЛПХ может быть отведён как в поселении, так и за его пределами.
  3. Кадастровая стоимость участков под ИЖС значительно выше, чем под ЛПХ.
  4. Не на каждом участке ЛПХ можно возвести дом. Комиссия вправе наложить запрет на строительство дома; а вот запретить строить дом на землях ИЖС невозможно.
  5. Земельный налог на участки ЛПХ ниже, чем на ИЖС.

Минусы и плюсы обоих видов участков

Среди несомненных преимуществ участка ИЖС можно отметить:

  • наличие юридического адреса;
  • возможность постройки жилого дома и прописки в нём;
  • наличие инфраструктуры;
  • возможность проведения всех необходимых коммуникаций.

Минусы участков ИЖС:

    Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказе

  • необходимость получения разрешения и согласований на строительство в соответствующих инстанциях;
  • обязательное выполнения норм СНиПов и ГОСТов;
  • высокие налоговые выплаты.

Преимущества участка ЛПХ:

  • возможность перевода в ИЖС (если он находится в черте поселений);
  • низкая налоговая нагрузка (не более 0,3% от КС).

На землях под ЛПХ можно:

  • легально получать доход от продажи с/х продукции;
  • получить сертификат соответствия выращенной продукции;
  • получить кредит на производство продукции под залог участка.

При этом владельцу участка не нужно оформляться в качестве юрлица, как этого требует статус КФХ (Крестьянско-фермерское хозяйство). Если владелец пожелает возвести дом, то не потребуется разрешение для этого и разработка проекта.

Основной недостаток категории земель, предназначенных под ЛПХ, — отсутствие чёткой законодательной базы и наличие определённых сложностей и правовых рисков. В большинстве случаев владельцы таких земельных участков стараются перевести их в ИЖС, чтобы возвести на них жилой дом.

Что лучше?

Так что же лучше — ЛПХ или ИЖС? Можно сказать, что ЛПХ почти во всём лучше ИЖС, за исключением расположения участка и отсутствия полной инфраструктуры. Кроме того, владельцы ЛПХ могут пользоваться льготами от государства, поощряющими их на ведение собственного хозяйства.

Можно ли использовать земли ЛПХ под ИЖС?

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказеНа приусадебном участке ЛПХ разрешено строить:

  • частные жилые дома (не более 3 надземных этажей);
  • подсобные помещения (сарай, гараж, кладовка);
  • иные сооружения, предназначенные для личного пользования: баня; летняя кухня и пр.

Все построенные объекты необходимо строить с соблюдением норм и правил местного градостроительного регламента; строительство должно быть согласовано с местной администрацией.

Однако в законе есть одна оговорка: кроме основного ВРИ такой земельный участок должен иметь также вспомогательный вид землепользования, который используется совместно с основным. В этом случае для возведения построек на участках ЛПХ не нужно брать отдельного разрешения.

На участке с основным видом использования ЛПХ, вспомогательный вид землепользования позволит возвести на участке строения бытового и хозяйственного назначения.

При необходимости строительства на землях ЛПХ коммерческих сооружений (например, магазина, столовой, парикмахерской) необходимо получить соответствующее разрешение о наделении участка условно разрешённым ВРИ.

Зачем переводить участок из ЛПХ в ИЖС?

Основное преимущество земель ИЖС — возможность частично компенсировать затраты на строительство жилья за счёт имущественного налогового вычета.

Приведём ещё несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешённого землепользования:

    Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказе

  1. Земли ИЖС подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры в преимущественном порядке.
  2. Приобретение земельного надела с видом «ЛПХ для строительных работ» может стать финансово выгодной сделкой, так как такие участки стоят дешевле земель под ИЖС.
  3. Желание продать участок подороже.
  4. Реализация сертификата на маткапитал (не во всех регионах страны разрешено строительство домов с применением сертификата на землях ЛПХ).

Итак, целесообразность перевода земель из ЛПХ в ИЖС понятна: в основном это увеличение их стоимости и улучшение своих жилищных условий.

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: требования к участку в 2021 году

Не каждый участок ЛПХ можно перевести в категорию ИЖС. Какие требования выдвигаются? Перечислим их:

  1. Земля должна быть поставлена на кадастровый учёт (п. 7 ст. 1 ФЗ-№ 218 от 13.07.2015). Как проверить, числится ли участок в кадастре? Для этого откройте свидетельство или выписку из ЕГРН/ЕГРП на землю. Если там указан кадастровый номер, значит земля учтена. Если же в документах обозначен его условный номер или адрес места расположения, то зайдите на сайт Росреестра и введите этот номер или адрес. Не получилось? Значит участок не учтён в кадастре, и чтобы изменить вид разрешённого землепользования, сначала нужно провести процедуру постановки участка на учёт. В некоторых случаях это можно сделать одновременно с переводом в ИЖС.
  2. Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказеВторое требование — у участка должны быть чётко обозначены границы. Узнать, проведена ли процедура межевания на интересующем вас участке, можно на кадастровой карте Росреестра. С левой стороны нажмите кнопку «лупа» и введите кадастровый номер участка. Если границы обозначены, то на карте участок будет подсвечен жёлтым. В ином случае выйдет запись «Ничего не найдено» или «Без координат границ» и тогда сначала нужно будет пройти процедуру межевания участка, потом уже — заниматься переводом из ЛПХ в ИЖС.
  3. Участок ЛПХ должен быть расположен в черте населённого пункта. Изменить вид разрешённого землепользования полевых участков невозможно. Как узнать категорию земельного участка? Опять же — из правоустанавливающих документов на участок или же из кадастровой карты Росреестра (ссылка на карту указана выше). Категория участка подаётся здесь в разделе «Информация».
  4. Территориальная зона участка должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешённый вид землепользования. Узнать эту информацию поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/посёлка. Оба документа утверждаются местной администрацией.
  5. Согласие всех собственников на перевод земли из одной категории в другую.

Помимо этих требований, учитывается также максимально разрешённая площадь участка при переводе. В каждом городе, селе, посёлке местная администрация устанавливает максимальный размер участка того или иного вида разрешённого использования.

К примеру, если участок ЛПХ может быть максимум 55 соток, а ИЖС — максимум 30, то перевести его из ЛПХ в ИЖС никак не получится.

Порядок перевода земли ЛПХ в ИЖС: пошаговая инструкция

Итак, Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС? Распишем всё по шагам.

Шаг №1 — Определите территориальную зону участка и ВРИ

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказе

Это важно знать, так как разные варианты предполагают неодинаковые инструкции. Если ИЖС не обозначен ни как основной, ни как условно разрешённый, то перевести участок ЛПХ в ИЖС нельзя.

В каждом населённом пункте местная администрация утверждает свой ПЗЗ (План Застройки и Землепользования) и Генеральный План территории. Из этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешённого землепользования.

Если ИЖС указан как один из основных видов разрешённого землепользования, то сначала нужно будет запросить выписку из ИСОГД, а затем оформлять перевод в кадастре.

В том случае, если ИЖС указан как один из условно разрешённых видов, то нужно:

  1. Запросить выписку из ИСОГД.
  2. Получить разрешение на перевод.
  3. Осуществить перевод в кадастре.

Если же ИЖС вообще не указан, то придётся сначала менять статус территориальной зоны вокруг участка (т.е. внести изменения в ПЗЗ населённого пункта) путём подачи соответствующего заявления в местную администрацию.

Этот вопрос будет рассматриваться специальной комиссией. Но следует отметить, что положительное решение по данному вопросу выносится очень редко.

Шаг №2 — Запросите выписку из ИСОГД

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказе

Её получают в отделе архитектуры местной администрации посёлка или в Департаменте градостроительства. В некоторых крупных городах эту выписку можно получить и в МФЦ («Мои документы»).

Один из собственников надела (или доверенное лицо) обращается в указанные организации, даёт сотруднику свой паспорт и выписку из ЕГРН на участок, а также пишет заявление на предоставление сведений из ИСОГД (бланк заявления выдаётся на месте). Сотрудник забирает заявление с выпиской и выдаёт расписку об их получении.

В дальнейшем заявителю отправят на электронную почту реквизиты на оплату госпошлины (1000 руб.). Внести средства можно в любом банке. Кстати, оплату госпошлины могут потребовать и до подачи заявления. В этом случае чек об оплате будет приложен к заявлению.

Остаётся ждать получения справки из ИСОГД. Если участок находится в поселковой зоне, то её выдадут в течение 30 дней. Если же земля расположена в черте города, то срок может составлять от 5 до 14 рабочих дней (срок устанавливает администрация). В назначенный день можно забрать выписку и переходить к следующему этапу.

Шаг №3 — Запросите разрешение на перевод

Дальнейшие шаги зависят от ситуации. Если ИЖС указан как основной вид разрешённого землепользования, то можно сразу переходить к 4-ому этапу — переводить землю из ЛПХ в ИЖС в Росреестре.

Если ИЖС указан как условно разрешённый вид, то 3-ий этап пропустить нельзя. Сначала нужно запросить в местной администрации разрешение на перевод, а уж потом — обращаться в кадастровую организацию.

Земельный участок находится в посёлке? Тогда обратитесь за разрешением в орган администрации посёлка. Если участок городской, то — в Департамент градостроительства или в МФЦ. Оттуда документы будут направлены в администрацию.

Вместе с заявлением собственнику участка или доверенному лицу необходимо подать следующие документы:

    Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказе

  • копии паспортов собственников;
  • 2 выписки: из ЕГРН и ИСОГД;
  • договор основания на участок (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или др.);
  • несколько фото участка + соседних (5-6 шт.), распечатанных на обычной бумаге;
  • нотариальную доверенность (для представителя).
Читайте также:  Высота вальмовой крыши: как рассчитать по отношению к параметрам дома, от чего зависит расчет?

Далее собственников уведомят о дате и времени (по телефону + почтой) проведения первого заседания комиссии, которая соберётся в течение месяца после принятия заявления.

Члены комиссии будут решать — допустить или нет вопрос о переводе участка до публичных слушаний. Уже на этом этапе комиссия может отказать в переводе участка из ЛПХ в ИЖС.

Если же будет принято положительное решение, то собственника уведомят о дате и месте проведения публичных слушаний, которые должны состояться через 2 — 4 месяца. За месяц до назначенной даты администрация сообщит о слушаниях на своём сайте и в местных СМИ.

Публичные слушания проводятся в специальном месте, где может собраться много народу. Например, в зале заседаний здания администрации (характерно для города) или в местных Домах культуры (характерно для посёлков).

Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС

Большое количество граждан являются владельцами участков земли сельхоз. назначения.

Некоторые люди получили земельные участки в порядке наследования, а другие воспользовались процедурой приватизации, которая началась в конце прошлого века.

Но для многих соотечественников данные участки часто являются бременем. Они не знают, каким образом их использовать, при этом не желают выращивать овощи и фрукты и т.д.

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказе

Данную ситуацию можно существенно поменять, если изменить категорию земельного участка из сельскохозяйственного на участок, предназначенный для жилищного строительства.

Изменение назначения может привести к увеличению стоимости земельного надела, а также может воплотить ваши задумки о постройке индивидуального жилого дома.

Назначение земельных участков

Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.

Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:

  • Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • земли запаса.

В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:

  • расположенных в населенным пунктам;
  • сельскохозяйственного назначения.

Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.

Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:

  1. Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
  2. Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.

Оформление в собственность

Земли ИЖС, как правило, находятся в пределах определенного населенного пункта. Например, в границах какого-то города или поселка городского типа и др.

После ввода в эксплуатацию жилого дома на таком участке, правообладатель может официально присвоить адрес, а вслед за этим зарегистрировать и себя и членов своей семьи в этом объекте недвижимости.

Если гражданин имеет в собственности земельный надел под индивидуальное жилищное строительство, то он может приступить к возведению на нем частного дома, отвечающего его потребностям.

Индивидуальный дом может быть построен по своему проекту, который полностью воплотит все задумки частного застройщика. Основным требованием при возведении дома на землях ИЖС является соблюдение условий, касающихся этажности (дом должен не превышать 20 метров в высоту, а также не более 3х этажей).

После завершения строительных работ на таком участке, органы местного самоуправления обеспечивают условия по подключению частного дома к коммунальным сетям, в том числе к электричеству, водоснабжению, газу и т.д. (для этого потребуется получить тех условия на подключение, которые гарантируют соответствие установленным нормам и правилам безопасности).

Участок под ИЖС может быть оформлен в частную собственность определенными способами:

 По наследству а также по договору купли-продажи, мены или дарения
 Через процедуру приватизации земли т.е. передачу участка из государственной или муниципальной собственности в личную (к примеру, при оформлении участка под особняком)

В качестве обязательного условия приватизации выступает нахождение на земле ИЖС индивидуального дома, который пригоден для постоянного проживания.

Особенности оформления

Для регистрации права собственности на земельный участок на нем необходимо построить жилой дом, а для этого нужно:

Направить уведомление начала и окончания строительства объекта ИЖС После того, как уполномоченный орган получает уведомление о предполагаемом строительстве, а также о завершении работ, он выполняет проверку соответствия всех параметров частного жилого дома градостроительной документации и направляет собственнику соответствующее решение
 Получить тех. паспорт на участок и будущий дом этот документ изготавливается специалистами БТИ после обмеров дома и подготовки плана земельного участка
 Присвоение официального адреса Выполняется на основании заявки гражданина в муниципальные органы. Для удостоверения соответствия нормам нужно предъявить уведомление о строительстве и технический паспорт

К уведомлению о завершении строительства заявителю требуется приложить технический план жилого дома и квитанцию об оплате государственной пошлины за выполнение процедуры регистрации собственности.

Как перевести землю ЛПХ под ИЖС

Все правообладатели земельных участков, которые отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, имеют право на изменение категории своего надела земли.

На уровне закона указанное право и процесс перевода установлены в ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Данный нормативно-правовой акт устанавливает обязательный регламент выполнения процедуры изменения назначения:

 Составление заявки исходя из конкретной формы администрирования определенного населенного пункта нужно письменно написать заявление в муниципалитет (органы местного самоуправления, администрация и др.). В составленном запросе необходимо прописать:

  • кадастровый номер участка;
  • категорию земель (в данном случае – личное подсобное хозяйство);
  • на какую категорию нужно изменить участок (ИЖС);
  • основание принадлежности земельного участка (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, акт о приватизации и т.д.);
  • для чего необходим перевод (возведение индивидуального дома для последующего проживания в нем на постоянной основе).
 Подача требуемой документации чтобы начать процесс перевода, следует вместе с запросом предъявить должностному лицу следующие бумаги:

  1. Паспорт гражданина РФ (копии и оригинал);
  2. Кадастровый паспорт (при его отсутствии, можно в службе Росреестра получить выписку из ЕГРН с указанным в ней уникальным номером объекта);
  3. Выписка ЕГРН, в которой указан вид права на землю;
  4. Согласие обладателя участка на изменение категории.
 Рассмотрение запроса собственника участка Достаточно продолжительная процедура, т.к. в ходе рассмотрения проводится проверка определенного земельного участка на соответствие иному назначению. Рассмотрение заявления выполняется около 30 дней. Решение муниципальных органов заключается или в согласовании перевода, или в отказе от изменения категории участка. При разрешении заявитель получит акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС. Во 2-ом случае — обоснованный отказ с указанием причины
  • При принятии решения о переводе участка в иную категорию, следует заранее обдумать к чему это может привести.
  • Если участок сельскохозяйственного назначения находится на большом расстоянии от населенного пункта, то изменение его на ИЖС вряд ли получится.
  • В соответствии с законом земельные участки ИЖС должны располагаться в пределах города.

Ключевым правовым актом, регламентирующим процедуру перевода земли из 1-ой категории в другую является Федеральный закон №172.

Для строительства жилого дома

Некоторые землевладельцы полагают, что осуществлять строительные работы можно на участках любой категории земель. Однако, такое строительство может грозить серьезными негативными последствиями для такого частного застройщика.

Возведение объекта недвижимости на землях, которые не предназначены для строительства, будет являться самовольным, т.е. незаконным.

Многие помнят нашумевшие судебные производства о сносе особняков, построенных в зонах заповедников и других природоохранных территориях.

Таким образом, лучшим способом возведения индивидуального жилого дома является размещение его на землях ИЖС.

Такие земельные участки неизменно лучше оборудованы сетями:

  • электроснабжения;
  • газоснабжения;
  • водоотведения;
  • канализационными сетями;
  • подъездными путями к объекту;
  • сформированной инфраструктурой.

При необходимости постройки дома на землях под личное подсобное хозяйство, собственникам придется за собственные денежные средства подводить к нему инженерными коммуникации.

Также данные строения не обслуживают органы муниципальных структур, в чью компетенции входит надзор и координация деятельности служб жилищного хозяйства.

Например, владелец объекта не может вызвать коммунальную службу в случае непредвиденных обстоятельств.

Сасстояние до соседнего участка по СНиП для ИЖС в 2021 году, читайте тут.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

  1. Если гражданину принадлежит на праве собственности участок ИЖС, то он является удачным инвестором своих финансов.
  2. Стоимость земель, относящихся к этому виду разрешенного использования, на сегодняшний день достаточно велика и без всякого сомнения в несколько раз выше, чем цена на участки сельхоз назначения.

  3. Это является несомненным достоинством этих участков.

  4. Кроме того, к плюсам земель под ИЖС относятся:
 На таких участках можно оформить регистрацию поскольку уже на раннем этапе строительства землям ИЖС присвоен адрес, и по завершении работ можно легко прописаться всей семьей
 Муниципальные и государственные вложения в развитие из бюджетов различного уровня инвестируется подключение инженерных сетей, подведение дорожной сети исключительно на землях населенных пунктов, поэтому сооружая жилой дом, это является бесплатным плюсом
 Применение налогового вычета собственники участков под жилищное строительство по завершении работ могут получить вычет по оплате взносов в бюджет
 Сформированная инфраструктура участки, отведенные под ИЖС, размещены в градостроительных схемах и со временем там располагаются разнообразные социальные объекты (больницы, школы, детские сады и др.)

Вышеуказанные преимущества земельных наделов под ИЖС говорят сам за себя.

Поэтому, при наличии в собственности участка с/х назначения, не задавайтесь вопросом как перевести участок из ЛПХ в ИЖС в 2021 году, а запишитесь на прием в орган местного самоуправления и узнайте все нюансы.

Процедура переоформления

Обладая отчетливыми причинами для изменения земли сельскохозяйственного назначения на участок ИЖС, возможно выполнить такой перевод за 2-3 месяца.

Успешность этого вопроса зависит от многих факторов, включая удаленность земельного участка от города, а также от того, что на нем расположено (не подлежит переводу в категорию под строительство лугов, пастбищ и подобных территорий).

Однако как бы то ни было стоит попробовать увеличить рентабельность своего земельного надела и сделать его более экономически выгодным.

Алгоритм действий

Чтобы перевести участок земли из одной категории в другую, в частности, из с/х земель в земли, на которых допускается вести строительство, действует определенная последовательность этапов.

Осуществление всех этапов, в итоге, приводит или к положительному результату, или к отказу в переводе.

Стоимость

Перевод участка в другую категорию процедура дорогостоящая. Высокая цена данного изменения назначения доводится на оплату недоимки в пользу государства. Из чего она состоит?

Установленная плата за компенсацию государственным или муниципальным органам утрату сельскохозяйственного участка земли.

Стоимость за возможность перевода земель из ЛПХ в ИЖС формируется как сумма следующих составляющих:

  • государственная пошлина за изъятие сельхоз. земель из оборота — равна 30% от кадастровой стоимости определенного участка;
  • получение в Росреестре выписки из ЕГРН;
  • подготовка проектной документации для строительства индивидуального дома;
  • выполнение экологической экспертизы.

В конкретном случае нужно обдумывать все плюсы и минусы всех вариантов перевода сельскохозяйственных земель в ИЖС, и подбирать самый выгодный.

Возможность налогового вычета

Если гражданин владеет земельным участком под ИЖС, который ранее был отнесен к другой категории и переведен, то он имеет право на получение налогового вычета при выполнении возведения частного дома.

Следует осознавать, что требуется известить государственные органы о проведении строительных работ.

Но, если построенный объект не будет введен в эксплуатацию, то налог на землю может быть повышен в два раза. Это является определённой санкцией за нецелевое использование участка.

Причины отказа в переводе

В случае подачи запроса на перевод земли из ЛПХ в ИЖС в местную администрацию и получении отказа в письменной форме, возможны ряд оснований.

Главными причинами являются:

 Нахождение не в населенном пункте как правило, для перевода сельскохозяйственного участка в земли ИЖС, нужно, чтобы он находился в городской черте. В случае, если такое расширение не соответствует плану градостроительной застройки, заявитель получит отрицательное решение по заявлению
 Отрицательный вывод экологической экспертизы если будущий жилой дом на стадии строительства либо при дальнейшей эксплуатации может привести к  значительному вреду природе, категория не может быть изменена
 Нахождение участка в зонах с особым назначением сельскохозяйственные участки могут представлять из себя просто пустырь, но в отдельных случаях земля может находиться на заливных лугах или пастбищах. В этом случае заявитель непременно получит отказ
 Документы не соответствуют действующим законам при неправильном оформлении документов или несоответствии их действительности, получение акта об изменении земли сельхоз. назначения в категорию жилищного  строительства недопустима.
 Подача заявления на перевод лицом, не обладающим на это необходимыми полномочиями

Независимо от причин для отказа, землевладелец всегда может попробовать достичь поставленной цели. После устранения причин отказа, повторный запрос может быть удовлетворен. Кроме того, имеется возможность оспорить отказ в местной администрации в судебном порядке.

В чем разница между ИЖС и ЛПХ в 2019 смотрите в статье: в чем разница ИЖС и ЛПХ.

Видео: Как изменить целевое назначение земли? 

Перевод земельного участка из ЛПХ в ИЖС — инструкция для собственников

  1. Проживём.com≫
  2. Земля≫
  3. Перевод≫
  4. с ЛПХ в ИЖС

Статья обновлена: 12 мая 2021 г.

Здравствуйте. Предупреждаю сразу — здесь я написал про перевод из ЛПХ в ИЖС лишь тех участков, которые находятся в частной собственности. Для участков в аренде/владении/пользовании, я опубликую отдельную инструкцию про перевод.

Чтобы изменить вид разрешенного использования (ВРИ) своего участка с ЛПХ в ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, нужно еще получить разрешения на изменение ВРИ в местной администрации.

Для начала прочитайте, какие есть требование к земельным участкам.

Требования к участку для перевода с ЛПХ в ИЖС

  • Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете. Кратко: если в правоподтверждающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть написан его условный номер или адрес. Вбейте условный номер или адрес на странице со справочной информации Росреестра. Если данные найти не получится, значит участок не стоит на кадастровом учете. Поэтому сначала нужно поставить участок на кадастровый учет. Иногда это можно сделать вместе с переводом в ИЖС. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.
  • Другие статьиПро перевод земли: с ИЖС в ЛПХ; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»; дачный/садовый участок в ИЖС

  • У участка должны быть четко определены границы в кадастровом учете — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка. Если кратко, то найдите участок на кадастровой карте Росреестра. Нажмите кнопку «лупа» слева и введите кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС. Примеры участков (нажмите на картинки, чтобы их увеличить) Границы определены Границы не определены
  • Участок ЛПХ должен находиться в населенном пункте. Каждый участок имеет свою категории земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Участки ЛПХ бывают двух категорий — «земли населенных пунктов» (находятся в населенном пункте — городе или поселке) и «земли сельхозназначения» (за границами нас.пунктов). Это указано в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ. Но участки ИЖС могут быть только одной категории — «земли населенных пунктов» (пп. 1 п. 1 и п. 5 ст. 85 ЗК РФ). Поэтому в ИЖС можно перевести только тот участок, который имеет категорию «земли населенных пунктов». Как узнать категорию участка? Обычно категория указана в свидетельстве о собственности или выписке ЕГРН/ЕГРП. Еще можно вбить кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (я выше указывал ссылку на карту). Категория участка написана в разделе «Информация». Примеры участков (нажмите на картинки, чтобы их увеличить) Этот можно перевести в ИЖС Этот нельзя
  • Зона, в которой находится участок, должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Узнать это нам поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/поселка. Они утверждаются местной администрацией. Все это я подробно описываю в первом этапе.
  • Нужно учесть максимальную разрешенную площадь участка при переводе — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. В каждом городе или поселке местная администрация сама устанавливают максимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования. Например, в п. Сосновка Московской области участок ЛПХ может быть максимум 50 соток, а ИЖС — максимум 30. Поэтому в этом поселке не получится перевести участок ЛПХ с площадью в 40 соток в ИЖС, ведь такой участок должен быть максимум 30 соток. Как узнать минимальную разрешенную площадь я написал ниже на первом этапе. Эти сведения указаны в ПЗЗ.
  • Если у участка несколько собственников, то все они должны быть согласны на перевод. Потому что они подают общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости.
  • Если участок в Московской области, за изменение ВРИ придется заплатить Министерству имущественных отношений. Это указано в Постановлении Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57. В других регионах плата за смену ВРИ не предусмотрена. Стоимость перевода зависит от кадастровой стоимости до и после процедуры: 1) Если кадастровая стоимость увеличилась, тогда 10% * (КС2 — КС1). 2) Если уменьшилась — 10% * КС2. 3) Если не изменилась — 10% * КС2. КС1 — кадастровая стоимость участка ДО перевода, КС2 — ПОСЛЕ перевода в ИЖС. Чаще всего, при смене ЛПХ на ИЖС кадастровая стоимость не меняется. Соответственно, ставка будет 10% от нее. Чтобы все заранее посчитать, стоит посмотреть кадастровую стоимость соседних участков ИЖС. Затем посчитать стоимость одной сотки и сопоставить. Информацию по соседним участкам можно посмотреть на публичной кадастровой карте или сайте Росреестра — инструкция с картинками. Например, у нас участок ЛПХ в 7 соток имеет кадастровую стоимость в 2,5 млн.руб., т.е. Получается 357 тыс.руб. за сотку. Рядом с ним есть участок ИЖС в 12 соток с кадастровой стоимостью в 4,28 млн.руб., т.е. те же 357 тыс.руб. за сотку. Значит при переводе нашего участка в ИЖС его кадастровая стоимость не измениться. Собственнику придется заплатить 10% * 2,5 млн.руб. = 250 тыс.руб. После смены ВРИ, собственнику в течение года на почту пришлют уведомление об оплате от местной администрации. Оплатить нужно в банке и предоставить им квитанцию/чек. Если не оплачивать, взыщут через суд.

Другие статьи

Оформление земли в собственность — инструкция, законы, стоимостьКак выкупить часть земли у соседей

Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования.

Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая.

2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.

В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.

  1. Найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

    Вбейте кадастровый номер участка в кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху карты) или просто найдите участок. Запомните расположение участка. Это понадобится в дальнейшем.

    Участок для примера

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

  2. Теперь найдем Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

    Обычно ПЗЗ опубликован на сайте местной администрации. Вбейте в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) такое словосочетание — «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Видное московская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

    В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

    Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «поселение видное московская область администрация генеральный план».

  3. Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане.

    Запомните расположение участка на кадастровой карте, а именно контуры границ местности вокруг него, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.

    Так я нашел свой участок

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    На Кадастровой карте

    На Карте зонирования

  4. Узнаем на Карте название территориальной зоны участка.

    Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название всегда пишут по краям карты. У меня зона была желтого цвета. На краю плана я нашел название — «Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами (Ж2)».

  5. Найдем описание зоны в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ).

    В тексте Правил вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней и узнаете какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к вашей зоне.

    Например, я в самом документе нажал CTRL + F и в поиске вбил название своей зоны — Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами. В моем случае ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) был один из основных видов разрешенного использования. На картинке это видно.

    Там же в ПЗЗ можно узнать максимально разрешенный размер участка. В моем случае максимум 30 соток.

  6. Теперь опишу различные ситуации + инструкции к каждой что нужно сделать далее:

Другие статьи

Инструкция как разделить земельный участок на 2 и более участков: если владелец — один; если владельцев — несколько

Этап №2 — Запрашиваем справку/выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Она потребуется в любом случае.

Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах эту справку можно получить в МФЦ («Мои документы»). Инструкцию взял отсюда.

  1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

    Сотруднику нужно отдать свой паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

    Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

  2. Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 1000 рублей (пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279). Оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей.

    Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате.

    Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона об обращении граждан. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

  3. В назначенный день можно забрать справку/выписку. Достаточно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.

Этап №3 — Определяем по ситуации дальнейшие действия

После того как получили выписку из ИСОГД, нужно определиться что делать дальше. Дальнейшие действия зависят от каждой ситуации:

Ситуация №1: Если ИЖС указан как основной вид разрешенного использования

В этом случае НЕ требуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Это очень упрощает задачу. Собственник участка может сразу переходить на четвертый этап — менять ЛПХ на ИЖС в кадастре.

Ситуация №2: Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования — получаем разрешение на перевод

Разрешение на перевод нужно запросить в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Если участок в поселке, разрешение дает администрация поселка. Если в черте города, то Департамент/Комитет градостроительства. В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

  1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
    • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования; Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. В заявлении нужно указать причины почему собственники хотят поменять ВРИ участка на ЛПХ.
    • Выписку из ИСОГД;
    • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В нее должны быть координаты границ участка;
    • Договор основания на участок; Например, собственник купил этот участок, то договор купли-продажи. Если получил участок в наследство, то свидетельство о наследстве и так далее.
    • Несколько фотографий участка + соседних (5 — 6 штук). Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
    • Паспорта собственников;
    • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

    Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

  2. Затем собственников уведомят о дате и времени проведения первого заседания комиссии. Комиссия собирается в течение месяца после принятия заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
  3. Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать — допустить или нет до публичных слушаний вопрос о переводе участка, т.е. стоит ли вообще заниматься данным вопросом. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей.

    Уже на данном этапе комиссия может дать отказ на перевод участка в ЛПХ. Например, вокруг все застроено хорошими жилыми домами, то могут и не разрешить. Ведь на участке ЛПХ можно держать скот.

    Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Оно проходит примерно через 2 — 4 месяца. За месяц до проведения слушаний администрация сообщит об этом на своем сайте и в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.

    Пример публикации о проведении публичного слушания

Земля ИЖС и земля ЛПХ

Земля ИЖС и земля ЛПХ, какая разница между ними, какие преимущества скрываются за каждой из категории и наконец, что лучше? Прежде, чем рассматривать различия земель, необходимо разобраться, что это вообще такое.

Итак, начнем с первой категории – это участок индивидуального жилищного строительства. Такие земли выдаются одному человеку (одной семье) для построения недвижимости, то есть дома, в котором они будут жить. Но этот дом не должен иметь более трех этажей. Говоря иными словами, здесь нельзя будет построить многоэтажный дом для проживания нескольких семей.

Важной особенностью данной категории земель является то, что для возведения жилого дома вам дается определенный срок, а именно, три года с момента начала строительства. Также помимо самого дома, вы имеете право построить все необходимые постройки, которые нужны для комфортного проживания. Это могут быть гараж, хозяйственные постройки.

Но свои недостатки также имеются, но их не столько много, и они не критичные:

  1. Ваш участок будет ограничен, в документах будет прописан размер территории, которую вы получите в пользование. Норма устанавливается городскими властями отдельно для каждого населенного пункта.
  2. Перед началом строительства вам необходимо будет посетить множество инстанций для того, чтобы получить разрешение для возведения жилого дома. На это вам придется потратить достаточно большое количество времени.
  3. К сожалению, на данную категорию земли предполагается высокий налог. По последним данным, этот налог составляет 1,5% в год от кадастровой стоимости самой земли.

Земля на хозяйственные нужды

Категория ЛПХ – это личное подсобное хозяйство, то есть на этом на участке можно строить исключительно такие сооружения, жилые помещения здесь запрещены, но возможно одно исключение из правил.

В данной категории есть еще деление на две подкатегории, это:

  • Участок земли, который расположен за чертой города (полевой участок).
  • Участок земли, который расположен в черте города (приусадебный участок).

Если вы обладаете приусадебным участком, то собрав большое количество документов, получив разрешение в городском управлении, вы сможете построить жилое помещение, но вот прописаться в нем не получится.

Вы не получите милицейского адреса.

Также необходимо помнить, что строя дом на участке ЛПХ, вам потребуется соблюдать все противопожарные, санитарные, экологические и строительные правила и нормы, которые установлены правительством Российской Федерации.

Если в вашей собственности находится участок, который расположен за пределами города, то строить что-либо на нем запрещено. И все постройки на нем будут считаться нелегальными и могут повлечь за собой наложение штрафа.

Важная особенность именно этой категории земельных участков — это низкое налогообложение по сравнению с ИЖС, всего 0,4% от кадастровой стоимости участка.

Сравнение двух различных вариантов земельных участков

И первая, и вторая категория земель подразумевают то, что их будут использовать не в коммерческих целях. Но, тем не менее, ЛПХ выдается для переработки различных товаров, а ИЖС для постройки жилого здания.

Разница в выдаче земель. К примеру, категорию индивидуального жилищного строительства администрация имеет право выдавать исключительно на территориях населенных пунктов, а вот ЛПХ выдается и в населенных пунктах, и в сельской местности.

  • Стоимость участка личного подсобного хозяйства намного меньше, чем индивидуального жилищного строительства.
  • На землях ИЖС не может быть никаких запретов на строительство со стороны городской власти, а вот на территории ЛПХ сооружение разнообразных зданий вполне может быть запрещено законом и городской администрацией или же ее представителями.
  • Различие между ЛПХ и ИЖС заключается еще в налоговом проценте на участки: налог на ЛПХ значительно меньше в отличие от земельных участков ИЖС.

На территории категории ИЖС действительно возможна регистрация, а вот на ЛПХ прописаться можно только при условии, что данная территория находится на территории города. Также необходимо помнить, что для регистрации на землях личного подсобного хозяйства жилище обязано соответствовать всем правилам, которые требуются определенными службами. По-другому, к сожалению, прописаться невозможно.

Что же лучше? Благодаря сравнению, стало ясно, что разница между двумя категориями не велика. По большей части, это касается ЛПХ, которое находится на территории населенных пунктов.

Но тем не менее, обслуживание и строительство на земельных участках под ЛПХ получается в несколько раз дешевле, а все благодаря низкому налоговому проценту на землю, поэтому выбирать земли необходимо исходя из того, зачем они вам нужны.

Сохранить

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *