Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации: как оформить его в собственность, стоимость и могут ли отказать в приобретении

   Выкуп земельного участка волнует многих. Право собственности можно получить несколькими способами, выкуп является одним из вариантов. После того, как Вы станете собственником у Вас появятся масса вариантов распоряжения Вашей землей, в том числе право на перевод категории назначения земель.

ВНИМАНИЕ: наш земельный адвокат всегда готов помочь в процедуре выкупа земли в собственность и расскажет имеете ли Вы право получить землю бесплатно.

Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации: как оформить его в собственность, стоимость и могут ли отказать в приобретении

Получение права на землю через выкуп земельного участка

   Чтобы стать владельцем земельного участка, необходимо обратиться в соответствующие контролирующие органы (местные или государственные) с заявлением о претензии на право собственности. Его рассмотрение проходит приблизительно месяц, в течение которого осуществляются следующие процедуры:

  • вынесение решения о присвоении участка заявителю;
  • подготовка договора, на основании которого надел переходит к будущему владельцу;
  • направление данного документа заявителю и последующее подписание.

   На первый взгляд эта схема является достаточно простой, но она часто порождает ряд сложностей, особенно при выкупе земельного участка из аренды, тогда вот и требуется юридическая консультация по земельным вопросам. Данный алгоритм можно применить к сделке без осложнений и дополнительных нюансов, а на практике такое бывает редко, учитывая всю бюрократическую волокиту.

Плюсы от процедуры выкупа:

  1. возможность сдавать в аренду без согласия
  2. возможность перевода категории земли
  3. получение компенсации при случаи изъятия земельного участка 
  4. продажи земельного участка по любой интересующей Вас цене

Порядок выкупа земельного участка через торги

   Существующую возможность выкупа участка через торги земельный кодекс называет  аукционом по продаже или аукционом на право заключения договора аренды.  Порядок проведения процедур похож.

   Процесс начинается с момента обращения гражданина в соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Это зависит от формы собственности участка – государственная или муниципальная.

   На основании заявления уполномоченным органом принимается решение о проведении торгов. Один лот аукциона соответствует одному участку.

   Участок может быть образован по инициативе муниципалитета или гражданина, желающего участок приобрести. Пошаговая инструкция из дальнейших действий:

  1. образование участка. На данном этапе необходимо подготовить ситуационную схему и предварительно согласовать границы участка. Для этого нужно обратиться с заявлением об утверждении схемы расположения, указав цель, для которой участок будет использован. Схема утверждается в течении двух месяцев. В противном случае, уполномоченным органом выносится постановление об отказе в утверждении в тот же срок.
  2. организация кадастровых работ по образованию участка на основании утвержденной схемы расположения, постановка на кадастровый учет с регистрацией права муниципальной или гос.собственности.
  3. получение условий на тех присоединение к инженерным сетям
  4. обращение в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона. Аукцион организуется в течении 2 месяц со дня заявления. В противном случае, уполномоченный орган выносит отказ в проведении торгов.
  5. участие открытом аукционе. Аукцион начинается с подачи лицом заявки на участие, обеспеченной задатком. Начальная цена лота – рыночная или кадастровая стоимость ЗУ. Результат аукциона на продажу ЗУ является определение цены. Если торги проводились на право аренды, то по их итогам определяется размер годовой арендной платы.
  6. оформление договора купли-продажи или аренды, проект которого направляется уполномоченным органом.

Документы для выкупа земельного участка

  Для выкупа земельного участка, таким образом, заинтересованному гражданину нужно пройти несколько этапов, на каждом из которых возникает необходимость предоставления в уполномоченные органы различной документации.

Для выкупа земельного участка, то есть участия в аукционе, нужно предоставить:

  • Заявку на участие по специальной форме. В заявке нужно указать реквизиты лица для возвращения задатка. При этом, один заявитель может подать только одну заявку.
  • Копию паспорта или иного документа, которым удостоверяется личность заявителя
  • Платежные документы, подтверждающие внесение задатка за участие. Стоит обратить особое внимание, что основанием в допуске к аукциону является не отсутствие платежного документа, а непоступление денежных средств на специальный счет организатора на момент рассмотрения заявки. Необходимо позаботиться о формировании заявки, оплатив задаток заблаговременно до дня окончания приема документов.

   Организатором аукциона не может запрашиваться дополнительная документация для допуска к участию в аукционе.

   За пять дней до даты, на которую назначено проведение аукциона, прием документов прекращается. До дня окончания приема заявок можно так же отозвать свою заявку.

ВНИМАНИЕ: адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в х ролика станет для Вас бесплатной.

Как рассчитать выкупную стоимость земельного участка?

   Если начальная стоимость лота на аукционе определяется организатором как кадастровая или рыночная стоимость, то расчет выкупной стоимости зависит от результатов аукциона.

   Итог аукциона является определение цены участка. Данная цена предлагается победителем.

   Таким образом, при расчете выкупной стоимости стоит отталкиваться от количества участников аукциона и начальной цены лота.

Причины и обжалование отказа в выкупе земли

   При проведении процедуры выкупа участка через участие в аукционе уполномоченным органом может быть оформлен отказ в допуске к аукциону. Победителю не может быть отказано в заключении договора.

Читайте также:  Утепление кирпичной стены изнутри в частном доме и МКД своими руками: материалы для внутренней теплоизоляции, инструкция, как правильно утеплить внутри

   Отказ в выкупе земли оформляется уполномоченным органом в виде решения об отказе в предоставлении участка без проведения торгов.

   Закрытый перечень оснований для такого отказа содержится в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ и предусматривает более 26 оснований.

Оспорить отказ можно в случаях:

  • Отказ не обоснован какими-либо причинами
  • Отказ обоснован законными причинами, но при этом обстоятельства оценены уполномоченным органом не верно, или указанные причины отказа не соответствуют действительности
  • Отказ обоснован, однако его основания не являются законными основаниями для отказа, перечисленными в ст. 39.16 Земельного кодекса

   Для оспаривания решения органа власти необходимо подать административное исковое заявление. Требования искового заявления будут сводиться к признанию незаконным решения органа об отказе в предоставлении ЗУ. Исковое подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения органа.

   Для успеха процесса по оспариванию решения об отказе, необходимо активно участвовать в заседаниях. Обосновывать свои доводы, направлять отзывы на доводы противной стороны, инициировать привлечение к процессу специалистов и так далее.

Стоимость выкупа земельного участка

Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации: как оформить его в собственность, стоимость и могут ли отказать в приобретении

   Данная процедура может быть более выгодной, если предоставить весь пакет документов и доказать свое право на льготную покупку земли. При некоторых условиях снижение стоимости может достигнуть двадцати процентов от кадастровой стоимости.

   Если возникли сложности при выкупе, можно обратиться в суд. Основанием для этого может стать:

  • завышение стоимости имущества, отказ в льготе, если она полагается;
  • отказ в выкупе земли или уклонение от подписания договора выкупа земельного участка;
  • умышленное урезание площади покупаемой территории.

Адвокат по выкупу земельного участка в Екатеринбурге

   Выиграть суд или торги, а также произвести выкуп муниципального земельного участка по одной из указанных выше причин вполне реально, и это будет целесообразным решением, которое непременно окупится.

   Но при этом важно нанять нашего специалиста в области земельного права, который сможет выяснить все особенности дела и максимально выгодно для владельца решить его. Здесь будут задействованы оценка, подготовка документов, оформление кадастрового номера (при необходимости), представление интересов в суде, составление наиболее приемлемого договора о переходе права собственности.

   Все это мы готовы взять на себя и решить Вашу проблему.

Отзыв о работе нашего земельного юриста

  • Читайте еще о работе нашего земельного адвоката:
  • С нами оспаривание результатов кадастровой стоимости в срок
  • Узнайте порядок раздела земельного участка по ссылке

Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации: как оформить его в собственность, стоимость и могут ли отказать в приобретении

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Порядок выкупа земельных участков из аренды в собственность

Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации: как оформить его в собственность, стоимость и могут ли отказать в приобретении

Расскажем, как выкупить земельный участок из аренды в собственность.

Выкупить земельные участки из аренды в собственность возможно в случаях, если они принадлежат юридическим или физическим лицам, а также властным органам различных уровней, и переданы для временного владения нанимателям. В этом случае у них имеются приоритетные права на приобретение данных территорий.

Арендаторы наделяются возможностями временного использования земель, но они не являются их собственниками. Такие объекты не могут являться предметами сделок, их невозможно продавать, дарить или передавать по наследству.

Помимо этого, на таких земельных участках запрещается возводить какие-либо капитальные и дополнительные строения без разрешений владельцев, иначе они получат право на обращение в судебные органы и добьются их сноса.

Кто имеет право претендовать на получение земельных участков в собственность? Процессы передачи арендуемых площадей в собственность временных пользователей регламентированы статьями 39.9, 39.18 и 39.20 Земельного кодекса РФ, а также нормативно-правовыми документами различных уровней.

Выполнение этих требований помогает гражданам нашей страны на законных основаниях применять земельные ресурсы в целях строительства благоустроенных жилых помещений или для ведения фермерской и крестьянской деятельности.

Процедура покупки земельных участков проводится, как правило, при помощи аукционов. Стоимостью земель считается самая большая сумма из предложенных участниками. При этом выкупить их возможно и без проведения аукционов при помощи приватизации.

Законодательством определено, что перевести арендованные площади в личную собственность могут субъекты, которые отвечают нижеследующим требованиям:

  • арендаторы возвели на территориях земельных участков объекты незавершенного строительства – индивидуальные жилища;
  • лица, получившие земли во временное использование, ведут на них фермерскую деятельность;
  • субъекты получили земельные участки в целях комплексного освоения.

В настоящий момент имеются возможности приобретения земельных участков без проведения аукционов и по фиксированной цене. Данный процесс регламентирован статьёй 39.3 Земельного кодекса РФ. Для реализации этой процедуры следует выполнить несколько требований:

  • земельные участки переданы в аренду на срок более 3 лет, выкупить их могут только те люди, которые подписали арендные договоры;
  • на земельных участках имеются объекты недвижимости, которые принадлежат арендаторам.

Соглашения должны быть продлены за сутки до окончания срока их действия. В случаях, если земельные участки, переданные для временного использования, запланированы под индивидуальную застройку, при их разграничениях на отдельные участки правами на покупку без проведения аукционов обладает каждый из членов некоммерческих организаций.

Что делать с земельными участками, когда жилища являются собственностью граждан?

Законодательством предоставляются возможности владельцев жилья выкупать земельные участки, на которых оно расположено. Для этого необходимо, чтобы выполнялись нижеследующие требования:

  • жилые помещения считаются собственностью арендаторов земельных участков;
  • объекты используются в качестве постоянного места жительства заявителей;
  • лица, временно использующие земельные участки, имеют возможности делать это в течение неограниченного времени.
Читайте также:  Условия договора аренды земельного участка: местоположение, размер и сроки, арендная плата за землю, какие их них являются существенными

При соблюдении данных требований владельцы жилья могут начать процедуру выкупа при помощи соответствующих заявлений.

Особенности процедуры выкупа земельных участков

При аренде земельных участков для строительства домов необходимо постараться возвести их за 3 года от момента передачи и оформить в личное владение, хотя бы в качестве объектов незавершенного строительства. Для того чтобы выкупить земельные участки без выставления их на аукционы по определённой стоимости, необходимо следующее:

  • время аренды должно составлять более 3 лет, а соглашения должны содержать пункты о возможности выкупа земли;
  • заявители являются законными нанимателями участков;
  • предложения о приобретении объектов отправлены их собственникам до расторжения договоров аренды.

Куда следует обратиться для выкупа земельных участков

Заявления нужно сдавать в местные администрации, которым принадлежат запрашиваемые земельные участки.

Работники администраций должны поставить в известность обратившихся о наличии либо отсутствии материалов кадастровых дел и ограничений их использования.

При обращениях необходимо указывать причины для приватизации земельных участков и подчеркнуть свои права на первоочередной выкуп. Затем следует собрать необходимую документацию.

Какая документация необходима для выкупа земельных участков

Для проведения процедуры выкупа земельных участков необходимо собрать следующие документы:

  • заявления по установленным формам о намерениях выкупа арендуемых площадей;
  • паспорта заявителей и их ИНН;
  • документы, которые подтверждают легитимность владения объектами;
  • кадастровую и техническую документацию, которая содержит характеристики территорий;
  • заключения независимых экспертов о стоимости арендованных участков на момент совершения сделок;
  • технические планы домов и прочих строений на земельных участках;
  • справки из Единого государственного реестра прав, которые подтверждают отсутствие ограничений в использовании земель.

В случаях обращения организаций следует помимо этого предоставить уставные документы, а также выписки из приказов о назначении руководства компаний.

Порядок определения стоимости земельных участков

Стоимость рассчитывается в независимости от размеров земельных участков и исчисляется в процентном отношении от их кадастровой стоимости или применяются неоднократные размеры ставок налога на землю.

Конкретная цена рассчитывается в каждом из регионов при учёте местных нюансов. Расчёты проводятся по нижеследующим ставкам:

  • в крупных городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек земельные участки можно выкупить по ценам, которые соразмерны 20 % от их цены в Государственном кадастре недвижимости;
  • в городах с численностью населения от 500 000 до 3 миллионов человек цены будут варьироваться в диапазоне от 8 до 24 % от кадастровой стоимости используемых территорий;
  • в небольших населенных пунктах с численностью населения менее 500 000 человек выкупные цены будут составлять от 2-до 5-кратного размера ставок налога на землю;
  • арендуемые земельные участки в сельских населённых пунктах возможно выкупить по ценам, которые составляют 3 % от их оценки при помощи экспертов;
  • выкупные цены объектов, которые являются федеральной собственностью, могут составлять до 2.5 % от их цен в кадастре, это относится и к выкупу компаниями участков, предоставленных для постройки дач.

В каких случаях в выкупе арендуемых земельных участков может быть отказано

Запрещена приватизация следующих земельных участков:

  • включённых в соответствующие планы, которые предусматривают постройку объектов государственной важности;
  • входящих в площади для организации безопасных зон аэропортов, морских и речных портов, железных и автомобильных дорог;
  • включённых в состав парковых зон и зон для отдыха;
  • отнесённых к охраняемым зонам сооружений водоочистки, газопроводным и водозаборным участкам;
  • включённых в территории, которые принадлежат Министерству обороны РФ, ФСО и ФСБ РФ.

В случаях, если земельные участки не относятся к вышеперечисленным категориям, то следует приступить к их оформлению в собственность.

Процедура оформления арендованных земельных участков в личную собственность

Для того чтобы не получить отказ в приобретении земельных участков, необходимо выполнить нижеследующие этапы данной процедуры.

  • Сбор необходимых документов.

Следует обратить особенное внимание на чёткие разграничения пределов земельных участков. В этих целях будет необходимо провести межевание площадок и согласовать их границы с соседними собственниками, определить их координаты и занести данные сведения в государственный кадастр. Межевые работы проводят кадастровые инженеры.

  • Постановка на кадастровый учет.

Данная процедура потребуется, если земельные участки ещё не учтены в Государственном кадастре недвижимости и нет кадастровой документации на них. Выяснить это возможно при помощи справок из органов Росреестра или проверки сведений на сайте службы. Учёт выполняется после представления гражданских паспортов заявителей, межевых планов и квитанций об уплате госпошлин.

Порядок обращения в местные администрации и получения постановлений глав администраций о передаче прав собственности на земельные участки

К обращениям следует приложить выписки из кадастра и чеки об уплате госпошлин.

Подписание договоров о приобретении земельных участков

Они составляются после вынесения одобрительных решений руководителями администраций. Покупатели вносят денежные средства на соответствующие счета.

  • Порядок регистрации сделок с земельными участками
  • После подписания соглашений между сторонами информация о совершенных сделках подлежит занесению в Единый государственный реестр прав. Для этого необходимо заполнять заявления по установленным формам с приложением соответствующей документации, которая включает:
  • постановления глав администраций;
  • выписки из Государственного кадастра недвижимости;
  • квитанции об оплате за регистрационные услуги.
Читайте также:  Регистрация договора купли-продажи земельного участка в Росреестре: документы, стоимость, сроки, а также является ли государственное заверение обязательным

Размеры госпошлин будут зависеть от категорий земельных участков, передаваемых в собственность. К примеру, для земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо выплатить 100 руб.

, для участков под многоквартирными домами – 200 руб., для территорий, которые используются для строительства гаражей или дач, – 350 руб.

, для участков под индивидуальное жилищное строительство – 2000 руб.

После сдачи документации предоставляется расписка об её получении с проставлением дат выдачи документации.

Получение выписок из единого государственного реестра прав

Процесс регистрации перехода прав собственности проводится на протяжении 14 рабочих дней. Получить выписки можно лично или при помощи представителей, которые уполномочены на совершение подобных действий нотариально удостоверенными доверенностями.

Заключение

Необходимо подчеркнуть, что арендаторы могут получить отказы в выкупе земельных участков. Причинами для этого могут послужить ошибки в предоставленной документации или недостоверность информации, указанной в ней.

Но сделать обращение для выкупа земельных участков можно повторно после устранения указанных недочётов или исправления недостоверной информации в кадастровых и технических документах.

При этом целесообразно обратиться к юристам, специализирующимся в этой области, которые помогут не только преодолеть препятствия к покупкам временно используемых объектов, но и разрешить проблемы в соответствующих инстанциях.

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?

levkro/Depositphotos

Отвечает заместитель генерального директора управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Роман Писарев:

Согласно Гражданскому кодексу РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, согласно п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, осуществляется без проведения торгов.

Соответственно, чтобы выкупить арендованный участок, собственник жилого дома с зарегистрированным на него правом собственности должен просто обратиться в местную администрацию с заявлением о его выкупе.

Цена, по которой можно приобрести данный участок, составляет определенный процент от его кадастровой стоимости. Размер этого процента устанавливают местные органы самоуправления.

Например, в Московской области в большинстве случаев он составляет 3%.

На основании поданного заявления и при наличии перечня необходимых документов администрация выносит решение-постановление о заключении с арендатором договора купли-продажи земельного участка.

Как правило, в перечень необходимых документов входит свидетельство о праве собственности на дом, кадастровый паспорт дома, договор аренды и кадастровый паспорт на земельный участок. Однако этот список нельзя назвать конечным, так как многое зависит от конкретной ситуации.

После подписания договора купли-продажи участка и после того, как арендатор производит оплату, собственник подает заявление на государственную регистрацию перехода права собственности, а администрация прикладывает заявление с просьбой зарегистрировать право собственности.

Только по окончании этой процедуры собственник жилого дома становится и собственником земельного участка.

Могу ли я строить на участке, купленном в рассрочку или арендованном?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Если на земле, которая находится у вас аренде, уже построен дом и на него зарегистрировано право собственности, то вы как арендатор имеете право на выкуп данного земельного участка на льготных условиях.

Что примечательно: в данной ситуации стоимость выкупа может быть значительно уменьшена в отличие от выкупа земельного участка через аукцион.

Так происходит потому, что само возведенное строение, зарегистрированное в установленном порядке, уже становится основой для выкупа земли.

На земле, которую вы хотите выкупить, необходимо:

  • построить здание;
  • ввести его в эксплуатацию или зарегистрировать как незавершенное строительство. Важно помнить, что данная процедура займет определенное время и потребует определенных вложений, которые, в целом, окупятся в дальнейшем.

Прежде чем приступать к выкупу земельного участка, необходимо внимательно изучить условия договора аренды и выяснить, включен ли в него пункт, оговаривающий и условия возможного выкупа. В местные органы самоуправления нужно подать следующий пакет документов:

  • заявление;
  • ксерокопию паспорта;
  • копию договора аренды;
  • свидетельство о регистрации права собственности на жилой дом или другое строение.

Заявление рассматривается в течение одного месяца, после чего с вами заключается договор купли-продажи земельного участка или выносится мотивированный отказ, почему государство не может продать вам арендованный участок. Однако даже в случае отказа вы можете обжаловать данное решение через суд.

  • Текст подготовила: Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
  • Интерьер загородного дома в городской квартире
  • Что можно купить в городах России, продав однушку в Москве?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *