Кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения: от чего зависит, как происходит оценка и какие нужны документы

Кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения: от чего зависит, как происходит оценка и какие нужны документы

От неё напрямую зависит сумма земельного налога или налога на недвижимость.

Кадастровая стоимость для каждого объекта определяется в индивидуальном порядке и зависит от множества различных критериев для оценки.

От чего она зависит

Для каждого конкретного земельного надела кадастровая стоимость определяется с учётом различных индивидуальных характеристик, присущих именно этому земельному участку. Категория земель, в нашем случае – сельхозназначения, также является одним из факторов для оценки.

Помимо категории, есть ещё ряд оценочных показателей, таких как:

  • Уточнённая площадь участка;
  • Особенности территориального расположения;
  • Разрешённое использование;
  • Рыночные тенденции в конкретный период. Цены на другие похожие участки в данном регионе;
  • Удельный показатель кадастровой стоимости по региону и в целом по стране;
  • Инфраструктура и хозяйственные постройки на нем;
  • Состав, качество, структура и плодородность почвы;
  • Рентабельность и продуктивность надела, при максимальном использовании всех его потенциальных возможностей за определённый промежуток времени;
  • Затраты, связанные с процедурой оценки.

Первый, а также два последних критерия являются наиболее показательными и берутся за основу при расчёте кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для примера, возьмём произвольно найденный на публичной кадастровой карте земельный участок, находящийся в частной собственности и относящийся к категории земель сельхозназначения.

Кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения: от чего зависит, как происходит оценка и какие нужны документы

Как видно на скриншоте, кадастровая стоимость на данный момент составляет 100 381 600 рублей. Площадь надела здесь немалая, и составляет 53 680 000 кв. м. Этот показатель, а также: его категория, разрешённое использование и др. — в значительной степени повлияли на кадастровую стоимость этого земельного участка.

Вкратце разберём, какие именно территории относятся к категории сельскохозяйственных угодий:

  • Пашни;
  • Фермы;
  • Пастбища;
  • Сенокосы;
  • Сады;
  • Земли с естественными и искусственными насаждениями, не входящие в состав лесного фонда;
  • Земли, занятые водоёмами;
  • Внутренние коммуникации сельхозугодий;
  • Земельные угодья, предназначенные для ведения любого сельскохозяйственного производства.

Оценка земельного участка

Кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения: от чего зависит, как происходит оценка и какие нужны документы

  • сравнительный,
  • доходный,
  • затратный.
  • Оценщик обязан использовать все три подхода.
  • Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.
  • Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.

Определить кадастровую стоимость сельхозугодий можно, как для одного конкретного участка, так и сразу для нескольких (массовая оценка).

  • Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход).
  • Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка. Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела.
  • Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности.
  • Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял.
  • Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.

Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).

Кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения: от чего зависит, как происходит оценка и какие нужны документы

  1. Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.
  2. Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.
  3. Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:
  1. Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
  2. Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
  3. Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
  4. По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.

Основным документом, подтверждающим кадастровую стоимость, является справка о кадастровой стоимости земли.

Эта справка выдаётся органами Росреестра на основании оценочных работ, проведённых ранее. В этом документе, помимо кадастровой стоимости, указан также кадастровый номер объекта.

Получить её можно лично, в территориальных кадастровых органах , либо заказать выписку на сайте Росреестра.

  • Кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения: от чего зависит, как происходит оценка и какие нужны документыВыше упоминалось о необходимом перечне документов, которые потребуются для проведения оценки кадастровой стоимости:
  • Помимо документов, нужно предоставить сведения о коммуникациях и ранее проводимых работах по облагораживанию участка.
  • Эти данные также будут задействованы в кадастровой оценке.

Заключение

Как видите, кадастровая стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения зависит от множества различных показателей. Оценка земель сельхозназначения имеет массу своих нюансов, которые были бы неактуальны других категорий.

Кадастровая стоимость земельного участка

Налоговая служба рассчитывает земельный налог на основании кадастровой стоимости участка. Оценка проводится каждые пять лет. Данные содержатся в Государственном кадастре недвижимости и базе ЕГРН.

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения: от чего зависит, как происходит оценка и какие нужны документы

Статья №66 Земельного кодекса РФ определяет понятие кадастровой стоимости участка. Специалист по межеванию собирает и анализирует информацию по конкретной территории. Рассчитывает по формуле цену земли и заносит информацию в базу.

Кадастровая цена – оценка государства, поэтому она может отличаться от рыночной в меньшую или большую сторону. Рыночная величина постоянно меняется на основании спроса и предложения. Оценка государства проводится один раз в пять лет. Возможна переоценка через 3 года по заявлению владельца. Обновленная информация вносится в Росреестр.

По кадастровой оценке определяют размер налога на землю, вступление в наследство, рассчитывают госпошлину и арендную плату. Банковские служащие ориентируются на эту величину при выдаче жилищных кредитов. Землевладелец может потребовать перерасчет, если не согласен с суммой.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка

Инженеры анализируют следующие факторы при определении стоимости участка:

  • Расположение (район, расстояние до города или поселка, вид участков и категория земель).
  • Социально-экономическое развитие (численность населенного пункта, наличие другой недвижимости, инфраструктуры).
  • Бытовые условия (коммуникации, инженерные сети, наличие обслуживающих организаций, качество почвы).
  • Площадь и возраст земли.
  • Средняя рыночная цена на недвижимость.

Участки ИЖС стоят дороже садоводческих, так же, например, как земли населенных пунктов с инфраструктурой – дороже сельскохозяйственных.

С помощью указанных факторов инженеры оценивают собственность с трех сторон:

  1. Сравнительная – ориентируются на рыночные расценки.
  2. Доходная – смотрят, какой доход может принести собственность владельцу.
  3. Затратная – учитывают, какие потери понесет покупатель при благоустройстве территории.

ВНИМАНИЕ! С помощью сервиса Росреестра, в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки», можно узнать стоимость земли по кадастровому номеру участка. Но информация может оказаться недостоверной, так как в публичную карту России внесены не все объекты.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земли

Оценивает недвижимость Росреестр по инициативе местных органов власти. Выпускается постановление о необходимости провести данную процедуру. Росреестр составляет список объектов для проверки и отправляет кадастровым инженерам. По окончании работ администрация составляет нормативный акт.

Собственник вправе оспорить оценку недвижимости согласно статье 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основания для пересмотра следующие:

  • использовались ошибочные сведения;
  • изменилась категория или виды разрешенного использования участка;
  • соединились или разделились владения;
  • не учитывалась рыночная цена.

Заявление на пересмотр подается в Росреестр. Специальная комиссия проверяет спорные вопросы и рассчитает стоимость. Владелец подает иск в суд, если не согласен с решением комиссии.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Росреестр предоставляет информацию о кадастровой стоимости участка. Однако услуга платная:

  • на бумажном носителе 400 р. для граждан и 1100 р. для организаций;
  • в электронном виде – 250р. и 700 р. соответственно.

ВНИМАНИЕ! Через Интернет заявка заполняется на сайте Росреестра или на портале Госуслуги. Лично – в местном отделении учреждения, а также через МФЦ или почту. 

Инженеры рассчитывают стоимость земли по профессиональной формуле:

P = Sx (Рп + Рс) х К. Где S – площадь в кв. м., Рп – линейная функция в р./м², Рс – функция параметров сделки в р./м², К – переходный коэффициент. Эксперты выезжают на объект, анализируют его и получают цифры для расчетов.

Читайте также:  Узлы плоской кровли: конструктивные особенности крыши, система водостока, организация карнизного свеса с холодным и теплым чердаком и другие сопряжения

Рассчитать тариф можно по упрощенной формуле:

Кадастровая стоимость = площадь участка × удельный показатель. Где удельный показатель – установленная в результате проверки стоимость земли за 1 кв. м.  

Например, 1 кв. м. стоит 500 р., тогда кадастровая стоимость 10 соток земли составит:

1 000 × 500 = 500 000 рублей.

Информация о размере удельного показателя находится на сайте Росреестра. 

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения – комплекс технических и административных мероприятий, которые необходимы для определения стоимости участка в границах этого образования. Метод оценивания основывается на классификации земли по виду функционального использования и целевому назначению. Он проводится с учетом данных лесного, градостроительного, водного, земельного и других кадастров.

Кадастровая стоимость — стоимость земельного участка, определенная в порядке, предусмотренном законами, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями. В частности, для с/х угодий в методике прописано, что кадастровая стоимость — капитализированный расчётный рентный доход (формулы, по которым происходит расчёт, и порядок содержатся в методике).

Кадастровая оценка земельных участков необходима для создания единого кадастра, ее развитие направлено на получение усредненных показателей, которые отображают различия в качестве земель сельхозназначения. Основная цель кадастровой оценки стоимости земли — обоснование земельного налога, арендной платы и других платежей.

Методика оценки

Кадастровая оценка стоимости земельного участка проводится по единой методике. Это необходимо для обеспечения сопоставимости результатов оценки и унификации методологических подходов к различным категориям земель.

Если оценке подлежат участки вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда, то в этих случаях применяется капитализация расчетного рентного дохода. Объектом кадастровой оценки выступают участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов либо субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется для следующих участков сельскохозяйственного назначения:

  • Земель, занятых под пашни, пастбища, сенокосы и залежи.
  • Земли под пашню, используемые для выращивание технологических культур.
  • Земли, на которых расположены строения для хранения, переработки или производства сельскохозяйственной продукции.
  • Земли, на которых расположены водные объекты для коммерческой деятельности.
  • Земли, занятые лесами.
  • Земли, занятые свалками либо полигонами.

Кадастровая стоимость одного гектара земли определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года.  Для определения кадастровой стоимость земельного участка необходимо пройти следующие этапы:

  • Определить интегральные показатели: по плодородию, местоположению и технологическим свойствам.
  • Выявить удельную стоимость методом капитализации рентного дохода.
  • По результатам определить кадастровую стоимость — умножается удельный показатель на площадь сельскохозяйственного угодья. 

Также государством определены показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ (таблицу смотрите здесь). В Республике Адыгея кадастровая стоимость 1 гектара составляет 23960 руб, в Краснодарском крае – 43560, а в Тюменской области – 7260.

Результаты кадастровой оценки и споры о результатах оценки

Государственная кадастровая оценка основывается на принципах единстве методологии, непрерывности актуализации сведений и открытости процедуры проведения мероприятий. Ее результаты могут быть оспорены в суде. Такая возможность регламентируется Федеральными законами «О государственной кадастровой оценке» и «Об оценочной деятельности в РФ». Заявление могут подать:

  • Физические либо юридические лица.
  • Органы государственного управления.

Оспаривание кадастровой стоимости земли сельхозназначения происходит в установленном законодательством порядке.

Комиссия может пересмотреть результаты оценки не позднее, чем через 35 дней с даты внесения в государственный кадастр полученных сведений.

Информацию об кадастровой стоимости можно получить в виде справки о стоимости объекта недвижимости бесплатно. Спор об изменении кадастровой стоимости земельного участка может быть организован на следующих основаниях:

  • Установление вместо кадастровой рыночной стоимости.
  • Недостоверность сведений о земельном участке.

Чтобы инициировать спор о пересмотре кадастровой стоимости, необходимо оформить соответствующее заявление и подать его в управление Росреестра по субъекту Российской Федерации. В течение 7 рабочих дней после подачи заявления орган обязан предоставить заявителю свое решение.

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Подборка наиболее важных документов по запросу Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 391 «Порядок определения налоговой базы» главы 31 «Земельный налог» НК РФ(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган пришел к выводу о занижении обществом налоговой базы в связи с неправомерным исчислением земельного налога исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель, используемых для сельскохозяйственного производства, по ставке 0,3 процента, поскольку на земельных участках отсутствуют признаки сельскохозяйственной деятельности, фактически они используются в деятельности, соответствующей виду разрешенного использования «для гаражей и автостоянок». Суд признал законным доначисление земельного налога, исходя из показателей кадастровой стоимости, установленных для земельных участков с видом разрешенного использования «для гаражей и автостоянок», так как при расчете земельного налога должен учитываться фактический вид использования земельных участков. Поскольку на земельных участках размещены объекты временного использования (металлические гаражи, строительный вагончик, металлический контейнер), суд признал обоснованным перерасчет инспекцией земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков с видом разрешенного использования «для гаражей и автостоянок». Суд принял во внимание, что налогоплательщик как собственник участков не предпринимал каких-либо мер по устранению несоответствий между их фактическим использованием и разрешенным использованием, установленным в правоустанавливающих документах на земельные участки.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 391 «Порядок определения налоговой базы» главы 31 «Земельный налог» НК РФ(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Общество является собственником земельных участков с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», исчислило земельный налог исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель, используемых для сельскохозяйственного производства, по ставке 0,3 процента. По мнению общества, поскольку земельные участки используются как подъездные дороги, для них не может применяться удельный показатель кадастровой стоимости, установленный для земельных участков с видом разрешенного использования «для размещения гаражей и автостоянок». Суд признал правомерным доначисление земельного налога исходя из показателей кадастровой стоимости, установленных для земельных участков с видом разрешенного использования «для размещения гаражей и автостоянок». Суд указал, что налогоплательщик не представил доказательств принятия мер по приведению земельных участков в соответствие с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» либо по переводу земель в другую категорию. Суд отметил, что земельные участки используются налогоплательщиком не в соответствии с их назначением, на них расположены здания гаражей, в ходе осмотров следов сельскохозяйственной деятельности по обработке, окультуриванию земель не обнаружено.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Актуальные проблемы теории земельного права России: монография»(под общ. ред. А.П. Анисимова)

(«Юстицинформ», 2020)

Третья модель — сочетание преимущественного права субъекта РФ с преимущественным правом муниципального образования. При такой модели законодательно закреплены условия, при которых преимущественным правом пользуется муниципальное образование. В Законе Республики Калмыкия от 9 апреля 2010 г.

N 177-IV-З «О регулировании земельных отношений в Республике Калмыкия» (ст.

15) предусмотрено, что по общему правилу преимущественным правом обладает сам субъект РФ, но при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью, не превышающей среднюю районную норму бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий в собственность граждан, установленную нормативным правовым актом муниципального района, на территории которого расположен земельный участок, преимущественное право покупки такого земельного участка имеет муниципальный район. В Забайкальском крае муниципальный район имеет преимущественное право покупки земельного участка, расположенного на его территории, по цене, за которую он продается, в случае если собственником данного земельного участка является физическое лицо (п. 2 ст. 4 Закона Забайкальского края от 18 декабря 2009 г. N 303-ЗЗК «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Забайкальского края»). В Республике Коми муниципальный район пользуется преимущественным правом только при отказе самого субъекта РФ от приобретения этого участка (ст. 5 Закона Республики Коми от 5 марта 2005 г. N 14-РЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Коми»). В Республике Марий Эл при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения муниципальное образование, на территории которого расположен продаваемый земельный участок, имеет преимущественное право покупки такого земельного участка при продаже земельного участка, приобретенного продавцом из земель, находившихся в собственности Республики Марий Эл, либо если кадастровая стоимость земельного участка ниже значения среднего уровня кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальному району, в границах которого расположен земельный участок.

Читайте также:  Типы траншеи для прокладки кабеля (Т1, Т2, Т3, Т4, Т10 и т.д.): размеры, ширина и глубина, расстояние между канавами, от одного до другого кабеля

Нормативные акты: Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Процедура кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, методика расчета стоимости участка

Оценка сельскохозяйственных земель, как и других земельных участков, проводится согласно законодательной базе.

  1. Земельный кодекс РФ.
  2. Федеральные законы:
      №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  3. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Некоторые положения этого закона вступают в силу с 2021 года, но большинство статей действуют с момента утверждения закона.
  4. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (некоторые его положения вступают в силу с 2021 года).
  5. Приказы Минэкономразвития России:
      № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
  6. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».
  7. № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка».
  8. № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (вступил в силу в 2021 году).
  9. № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года).
  10. Постановления Правительства РФ:
      № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».
  11. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Также инженерами, выполняющими оценивание, используются Федеральные стандарты: ФСО №1, , и : «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», «Цель оценки и виды стоимости», «Требования к отчету об оценке», «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» соответственно.

Классификация сельскохозяйственных земель

Сельхозугодья — это участок земли, который используется для определённых сельскохозяйственных целей на протяжении длительного исторического отрезка. Существует общепринятая классификация такой земли. Она включает в себя 6 групп:

  1. Земли, которые используются непосредственно для сельскохозяйственного производства.
  2. Участки земли, находящиеся под постройками сельхозназначения. Это могут быть дороги, фермы, склады, карьеры и другие формы сооружений и производства.
  3. Водоёмы. Территория, где есть замкнутые водные участки: пруды, озёра, ерики, бассейны.
  4. Земли с низкой растительностью. В эту группу входят заливные луга, болота, участки с кустарниками и им подобные.
  5. Лесопосадки. Участки земли, покрытые лесом, которые принадлежат землепользователю и не включены в лесной фонд.
  6. Пастбища. В эту группу включаются все земельные участки, предназначенные для выпаса скота.

Эти общепринятые группы являются основополагающим фактором для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель.

Установление границ

Территории, отведенные под нужды сельского хозяйства, вне зависимости от вида деятельности должны иметь четкие границы. Чтобы отделить свой участок от других собственников, требуется провести кадастровые работы по выделу участка в счет земельных долей.

Такая процедура необходима для:

  Как получить земельный участок многодетной семье в Москве?

  • оформления дарения, купли-продажи, аренды и других действий по постоянной или временной передаче земли во владение другому лицу (об оформлении аренды на землю сельхоз. назначения написано тут, а о том, как при этом составить договор аренды, читайте здесь);
  • получения прав на земельный участок (о получении права собственности на сельскохозяйственные земли написано тут);
  • объединения или разделения территории сельскохозяйственного назначения;
  • согласования границ с соседними участками и органами власти;
  • разрешения спорных вопросов по правообладанию землей;
  • восстановления утерянных границ земель.

Процедуру разграничения земель сельхоз. назначения проводит кадастровый инженер. Сначала он анализирует результаты геодезической съемки, информацию о земле, а после составляет технический проект.

Важно! Инженер также уведомляет о проведении межевания все лица, которые могут быть заинтересованы в определении границ участка.

  1. После сбора и анализа данных, инженер приезжает на участок, выполняет замеры и помечает края при помощи межевых знаков. Эти действия выполняются согласно предварительно имеющейся информации в документации.
  2. Затем составляется акт согласования, для которого потребуются подписи владельцев соседних участков как их согласие с определением границ.
  3. После получения подписей измеряется площадь надела и фиксируются координаты поворотных точек.
  4. По завершению процедуры инженер составляет межевой план в двух экземплярах, которые отдаются владельцу участка.

Один экземпляр в обязательном порядке направляется в Росреестр. Также лицо, заказавшее межевание, получает кадастровый паспорт, подтверждающий, что участок поставлен на учет. В Регистрационной палате создается свидетельство, подтверждающее право владения определенным участком земли, предназначенной для сельхоз. нужд.

Методика и этапы определения государственной кадастровой стоимости

Методика кадастрового оценивания сельхоз. угодий разработана государством с целью вычисления кадастровой стоимости участков, выделенных под сельское хозяйство. Она позволяет обосновать цену арендной платы и других платежных сделок с земляными участками. При проведении оценки используют один из двух методов.

  • Доходный. Заключается в определении возможного дохода от коммерческого использования участка. Рассчитывается с учетом предыдущих доходов.
  • Сравнительный. Используется для участков, у которых примерно известна рыночная стоимость, исходя из подобных предложений в этом регионе. Основа метода – в сравнении цены участка с аналогами, которые продаются на текущий момент. Чаще всего подбирается 3-5 аналогов из предлагаемых на рынке земли.

Процедура кадастровой оценки земель состоит из двух утвержденных государством этапов.

  1. В границах субъектов РФ:
      вычисляется продуктивность 1 гектара земли;
  2. просчитываются затраты, которые потребуются для использования этого 1 гектара;
  3. производится расчет производства и возможного дохода с ренты;
  4. рассчитывается кадастровая стоимость.
  5. В субъекте РФ:
      вычисляется фактическая продуктивность 1 гектара земли и затраты на его содержание;
  6. рассчитываются коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат;
  7. производится умножение базовых оценочных показателей, полученных на 1 этапе на коэффициенты дифференциации, вследствие чего получают базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам.

При вычислении учитывается информация о почве, материалы бонитировки почв, показатели оценочной продуктивности сельхоз. угодий. Информация обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ. Если по каким-либо причинам применение методики для определенного объекта невозможно, его рассматривают индивидуально.

Конечная кадастровая стоимость рассчитывается по простой формуле, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости (полученного благодаря вышеперечисленным этапам) на количество квадратных метров.

Справедливая стоимость земли

«Справедливая стоимость — это сумма, на которую можно обменять актив или погасить задолженность в процессе сделки между информированными, заинтересованными и независимыми друг от друга сторонами».

Справедливая оценка должна базироваться на реальной экономической ситуации. Тенденция перехода к оценке активов и обязательств организации по справедливой стоимости способствует сближению ее балансовой и рыночной стоимост.

Отсюда вытекает, что рыночная цена — это наилучший показатель справедливой стоимости. В основе методологии оценки лежит рыночная стоимость, на базе которой может устанавливаться справедливая стоимость, хотя само понятие рыночной стоимости является более узким, чем понятие справедливой стоимости.

В соответствии с Международными стандартами оценки рыночная стоимость — «это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения»

Для определения рыночной стоимости используется три методологических подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход основан на предположении о том, что инвестор заплатит за оцениваемую землю цену, которую можно представить в виде суммы затрат на ее приобретение и проведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений.

Читайте также:  Как оформить землю в собственность, если нет документов на земельный участок: пошаговая инструкция, а также без чего можно обойтись и какие бумаги необходимы

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть получен собственником в результате владения этой землей.

При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее использования и дохода от последующей (возможной) продажи. Иными словами, стоимость земли определяется на основании текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей с учетом фактора времени.

  • Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого заключается в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью, то есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.
  • Стоимость оцениваемой земли на основании сравнительного подхода рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым участком.
  • Поэтому возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.
  • При проведении оценки земли обычно рассматривают все три подхода, а применяют только приемлемый подход для оценки конкретного земельного участка.

В рамках каждого из подходов существуют конкретные методы оценки стоимости земли. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

  1. Согласно МСФО 16 (IAS 16) «Основные средства» «справедливая стоимость земельных участков и зданий, как правило, определяется на основе рыночных свидетельств (индикаторов) путем оценки, которая обычно проводится профессиональным оценщиком».
  2. При отсутствии рыночных свидетельств (индикаторов) справедливой стоимости подобные активы оценивают исходя из дохода или затрат замещения.
  3. Справедливая стоимость отражает не реальные сделки, совершенные предприятием, а некоторую условную сумму, которая могла быть выручена в случае, если актив был бы продан на отчетную дату.
  4. Поэтому ее применение нарушает принцип осмотрительности (осторожности, консерватизма), в соответствии с которым при подготовке финансовой отчетности следует минимизировать различного вида неопределенности, неизбежно возникающие в связи с оценкой хозяйственных событий.
  5. В связи с тем что стоимость земли с течением времени меняется, возникает необходимость в раскрытии информации о земле по ее справедливой стоимости, которую следует отражать в пояснительной записке.
  6. Данная информация представляет пользователю дополнительные данные для анализа деятельности предприятия, не меняя при этом данных отчетности.

Средняя цена квадратного метра земельного участка

В соответствии с приложением 10 к Государственному докладу «О состоянии и использовании земель в Российской федерации», средняя кадастровая стоимость для каждого округа составляет:

  • Центральный – от 1,36 до 6,09 руб./кв.м, в среднем – 2,485 руб./кв. м.
  • Северо-Западный – 1,87 руб./кв.м.
  • Южный – 3,07 руб./кв.м. (самая высокая стоимость в регионе – 8,36 рублей/кв.м. – в Краснодарском крае).
  • Северо-Кавказский – 2,73 руб./кв.м.
  • Приволжский – 1,64 руб./кв.м.
  • Уральский – 0,93 руб./кв.м.
  • Сибирский – 1,01 руб./кв.м.
  • Дальневосточный – 0,85 руб./кв.м.

Земли сельхозназначения являются очень важной категорией земель. Советуем вам узнать о таких участках как можно больше полезной информации, прочитав наши статьи:

  • об их налогообложении;
  • об их правовом режиме и видах разрешенного использования;
  • об изменении ВРИ таких земель;
  • о рекультивации и перераспределении земель данной категории.

Необходимость в государственной кадастровой оценке земель является необходимой практически для каждого земледельца или фермера, особенно для тех, кто планирует в дальнейшем сдавать участки в аренду, совершать их куплю-продажу и др. Расчет стоимости земли сельскохозяйственного назначения проводится в несколько этапов с учетом рыночной стоимости земли в области, расположения участка, его назначения, качества земли и т.д.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Как производится оценка земель сельскохозяйственного назначения? Какие факторы учитывают, кто занимается оценкой? Сколько стоят оценочные мероприятия?

Методика оценки

Кадастровая оценка стоимости земельного участка проводится по единой методике. Это необходимо для обеспечения сопоставимости результатов оценки и унификации методологических подходов к различным категориям земель.

Если оценке подлежат участки вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда, то в этих случаях применяется капитализация расчетного рентного дохода. Объектом кадастровой оценки выступают участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов либо субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется для следующих участков сельскохозяйственного назначения:

  • Земель, занятых под пашни, пастбища, сенокосы и залежи.
  • Земли под пашню, используемые для выращивание технологических культур.
  • Земли, на которых расположены строения для хранения, переработки или производства сельскохозяйственной продукции.
  • Земли, на которых расположены водные объекты для коммерческой деятельности.
  • Земли, занятые лесами.
  • Земли, занятые свалками либо полигонами.

Кадастровая стоимость одного гектара земли определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года.  Для определения кадастровой стоимость земельного участка необходимо пройти следующие этапы:

  • Определить интегральные показатели: по плодородию, местоположению и технологическим свойствам.
  • Выявить удельную стоимость методом капитализации рентного дохода.
  • По результатам определить кадастровую стоимость – умножается удельный показатель на площадь сельскохозяйственного угодья. 

Также государством определены показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ (таблицу смотрите здесь). В Республике Адыгея кадастровая стоимость 1 гектара составляет 23960 руб, в Краснодарском крае – 43560, а в Тюменской области – 7260.

Результаты кадастровой оценки и споры о результатах оценки

Государственная кадастровая оценка основывается на принципах единстве методологии, непрерывности актуализации сведений и открытости процедуры проведения мероприятий. Ее результаты могут быть оспорены в суде. Такая возможность регламентируется Федеральными законами «О государственной кадастровой оценке» и «Об оценочной деятельности в РФ». Заявление могут подать:

  • Физические либо юридические лица.
  • Органы государственного управления.

Оспаривание кадастровой стоимости земли сельхозназначения происходит в установленном законодательством порядке.

Комиссия может пересмотреть результаты оценки не позднее, чем через 35 дней с даты внесения в государственный кадастр полученных сведений.

Информацию об кадастровой стоимости можно получить в виде справки о стоимости объекта недвижимости бесплатно. Спор об изменении кадастровой стоимости земельного участка может быть организован на следующих основаниях:

  • Установление вместо кадастровой рыночной стоимости.
  • Недостоверность сведений о земельном участке.

Чтобы инициировать спор о пересмотре кадастровой стоимости, необходимо оформить соответствующее заявление и подать его в управление Росреестра по субъекту Российской Федерации. В течение 7 рабочих дней после подачи заявления орган обязан предоставить заявителю свое решение.

 

Focusarg/depositphotos.com

Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

(в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 08.07.2011 N 334)

В целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. N 945 “О государственной кадастровой оценке земель” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 35, ст. 4326) приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Министр Г.О.ГРЕФ

УТВЕРЖДЕНЫ Приказом Минэкономразвития России от 1 июля 2005 г. N 145

Основная цель проведения оценочной стоимости

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ целевое назначение данной категории земель определено, как наделы, которые следует использовать исключительно в сельскохозяйственных целях. При этом, выделенные участки должны соответствовать территориальному и целевому предназначению.

В их состав включены:

  1. Угодья, предназначенные под высадку и уборку сельхозпродукции.
  2. Территории, на которых проходят важные коммуникационные магистрали, располагаются стратегически важные зеленые насаждения.
  3. Участки, на которых располагаются объекты сельскохозяйственных угодий.

Целью использования наделов считаются ведение производства сельского хозяйства, создание защитных лесных массивов, развитие Аквакультуры и разведения рыбного хозяйства, проведение научного исследования. Основной целью проведения оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения, является определения максимально полной картины относительно всех показателей оцениваемого объекта.

Кадастровая оценка почв земель сельскохозяйственного назначения Уральского Федерального округастатья Исследовательская статья

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *