Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оформляется не просто купчая, а соглашение о переуступке, передаче прав пользования. Таким образом приобрести недвижимость СПб могут как физ., таки и юр. лица для садоводства, ИЖС или других целей, в соответствии с назначением участка .

Разрешена купля-продажа арендованных земель практически всех категорий, допустимых к пользованию. Исключение – наделы, официально изъятые из оборота

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Можно ли собственнику продать землю в аренде

При условии, что с правоустанавливающими бумагами все в порядке и техническая документация в норме, владелец может распоряжаться землей на свое усмотрение. Не стали исключением и земли, на которых есть обременение – договор найма на определенный срок, с четко оговоренными возможностями.

Есть ли по рассматриваемому объекту какие-либо отягощения и запреты, кроме соглашения аренды, можно увидеть в базе ЕГРП

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Многих покупка участка в аренде привлекает тем, что можно приобрести недвижимость, которая будет приносить стабильный пассивных доход, практически без вложений. При этом расторгнуть договор найма раньше назначенного срока новый владелец может:

  • В установленном законом порядке.
  • Согласно положениям договора.

Если в соглашении такого пункта нет, при этом арендатор исправно соблюдает все условия, то прекратить аренду до окончания срока ее действия практически невозможно.

Если рассматривать арендованный участок как объект, по факту у него два владельца – арендодатель и арендатор. Субъекты связаны положениями письменного соглашения

Как продать землю в аренде у органов местной власти

Нередкими стали сделки, когда участок берется в наем у муниципалитета, а постройка на нем, это частная собственность физ. или юр. лица. В этом случае:

  • Дом отчуждается на основании купчей.
  • Участок передается при помощи переуступки права найма.

Договор купли-продажи и соглашение о передаче прав аренды, одновременно подаются в Росреестр для регистрации

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Осуществить переуступку можно в том случае, если:

  • Срок действия договора не просрочен.
  • Отсутствуют задолженности по ренте.

Если Вы хотите купить дачу, расположенную на муниципальной земле, обратите внимание на срок предыдущего соглашения:

  • Аренда с администрацией от 5 лет и выше. Достаточно уведомить местные власти о смене арендатора. Для этого составляется заявление, которому присваивается входящий номер. Когда покупка участка находящегося в аренде состоялась, уведомление с отметкой передается в Росреестр, вместе с перечнем документов, необходимых для регистрации перехода прав.
  • Наем земли у местных властей осуществляется до 5 лет. Потребуется получить письменное согласие органов самоуправления. Получить его можно только после рассмотрения на заседании земельной комиссии.

Продать или купить землю, находящуюся в аренде у местной городской администрации нельзя в том случае, если в договоре есть условия, запрещающие переуступку надела

Нужен агент по недвижимости?

Что необходимо проверить при покупке или продаже прав аренды земли

Если Вас интересует продажа земельных участков находящихся в аренде, не спешите оформлять право переуступки. Прежде всего, необходимо выполнить предварительную проверку надела и сопутствующей документации, а именно:

  • Когда заканчивается срок действия договора аренды.
  • Платилась ли своевременно рента, есть ли задолженности.
  • Разрешено ли действующее целевое назначение земли для ИЖС, животноводства, земледелия и т.д.
  • Есть ли запрещения на дальнейшее право выкупа надела.
  • Требуется ли согласие супруга собственника аренды на сделку по переуступке права у нотариуса.

Договор аренды или соглашение о переуступке вносятся в Росреестр, при сроке действия более одного года. Обременение в любом случае фиксируется в базе ЕГРП

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Особенности продажи участка находящегося в аренде

Необходимо учитывать, что купить землю, находящуюся в аренде муниципалитета, можно как при проведении аукциона, так и без него. Избежать общественных, открытых торгов позволит отсутствие других претендентов на участок. Кроме того, приобрести землю в этом случае допустимо по первоначальной цене.

Учитывая высокую стоимость участков для ИЖС, нередко их берут в аренду, возводят на территории здания. Согласно ЗК РФ и ФЗ 171, после регистрации постройки допустимо выкупить надел по льготной стоимости без торгов. Цена может составить всего 3% от кадастровой

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Налог на арендованную землю всегда платит собственник. Так, снимая участок в садоводстве арендатор будет отчислять лишь ренту по договору. Но если право переуступки будет продан, то владелец надела отчислит в госказну 13% на доход от прибыли. Рассчитывать на льготы в форме вычета при таких сделках не приходится.

Купить участок в аренде у муниципалитета гораздо дешевле, чем приобрести надел, находящийся в частной собственности

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Подробнее о том, как купить участок земли в аренде и что для этого необходимо, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, мы детально ответим на все интересующие Вас вопросы!

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде?

Последние вопросы по теме: «Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде?»

Занимаемся вопросом покупки земельного участка для дальнейшего капитального строительства (для круглогодичного проживания), нашелся один вариант, но при вопросе о документах ответили, что участок находится в аренде.

Я так понимаю что отдав огромную сумму денег за такую сделку, мы купим не участок, а лишь право на аренду, а как быть дальше? Можно ли такой участок в дальнейшем оформить в собственность, если можно, то насколько дорогостояще это будет, и чем мы вообще рискуем, соглашаясь на такую сделку? Заранее огромное спасибо за ответ.

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде?

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Наталья,

У Вас правильное понимание ситуации. При такой сделке вы приобретаете не земельный участок а право аренды(!) Могу предположить что речь идет о землях ижс. Возможность оформить право собственности на такую землю у вас появится только после строительства дома.

При аренде вы не являетесь собственником имущества не вправе распоряжаться им по своему усмотрению. В случаях установленных законом или договором, договор аренды может быть расторгнут и в этом случае право аренды прекратиться.

В целом переуступка прав по подобным договорам  весьма распространена. При совершении сделки необходимо обратить внимание на условия договора аренды, наличие документов, подтверждающих что ваш «продавец» выполнял такие условия надлежащим образом.

По факту сделки вы становитесь на место сегодняшнего арендатора со всеми правами и обязанностями. Если возникнут вопросы, пишите, помогу с оформлением проведу правовой анализ документов. Что касается ваших затрат, стоимость подобных услуг договорная и не превышает разумных пределов. 

Здравствуйте! У меня такой вопрос: можно ли купить земельный участок находящийся в аренде. Еще арендаторы земли говорят не платили 4 года за аренду земли.

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде?

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

— с согласия собственника можно при этом несмотря на покупку и смену собственника прежний договор аренды останется в силе — долги по налогам — не к вам..

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Хочу купить землю но мне как бы ее продают в аренду и говорят что я должен в течение трех лет выгнать коробку и она станет моей собственностью. Я хотел спросить как это и можно ли так делать и безапасно ли это

максим, г. Ростов-на-Дону
Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде?

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка
Юрист: Владимир Красников

Безопасна ли покупка земельного участка, если фактически он в аренде? Хочу купить землю но мне как бы ее продают в аренду и говорят что я должен в течение трех лет выгнать коробку и она станет моей собственностью. Я хотел спросить как это и можно ли так делать и безапасно ли это

максим

Добрый день!

В вашем случае участок вам не продают, а передают в аренду. Если данное соглашение заключается с местной администрацией, то муниципалитет нередко использует такие схемы — предоставление земельного участка в аренду или в безвозмездное пользование, а после строительства дома — упрощённое оформление в собственность. Но, если такой договор с частным лицом, тогда есть опасения.

Выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность

Гражданским и Земельным Кодексом в России предусмотрено право выкупа земли сельхозназначения из аренды в собственность.

Его можно реализовать, только если такое условие зафиксировано в договоре или дополнительном соглашении.

Чтобы процедура выкупа земли прошла без проблем, необходимо строго соблюдать порядок действий, указанный в законе, правильно оформлять документы, регистрировать их в Росреестре.

Преимущественное право выкупа

Раньше в статье 22 ЗК РФ был пункт 8, предусматривающий, что если после окончания договора аренды владелец земли сразу выставляет его на продажу, то бывший арендатор будет рассматриваться как покупатель с преимущественным правом. Ему не могли отказать в сделке в пользу другого физического или юридического лица, сделавшего аналогичное предложение. Сейчас этот пункт Земельного кодекса не действует, так как утратил силу с 1 марта 2015 года.

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Что касается преимущественного права выкупа государственной и муниципальной недвижимости, то оно прописано Федеральном законе N 159-ФЗ.

Читайте также:  Размер керамического блока: какие бывают габариты поризованных камней для строительства домов и других сооружений, толщина, высота, длина, как правильно выбрать

Условие распространяется лишь на субъекты малого и среднего предпринимательства (например, фермерское хозяйство).

Они, как бывшие арендаторы, могут приобрести участок по цене, равной его кадастровой или рыночной стоимости. Но это действительно только при условии, что:

  • решение о продаже земли принято на момент действия арендного договора;
  • нет долгов по арендной плате;
  • земля не включена в список госимущества, не подлежащего продаже;
  • сам предприниматель на момент заключения договора купли-продажи не исключен из госреестра.

Важно понимать, что для арендатора выкуп земель сельскохозяйственного назначения находящихся в аренде является правом, а не строгой обязанностью (это соответствует статье 421 Гражданского кодекса РФ).

Если граждане или юрлица добросовестно выполняли все условия соглашения, они может принудить арендодателя к продаже земли.

С обратной стороны, собственник надела не вправе вынуждать арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены. 

  Исковое заявление о взыскании алиментов на ребенка в браке

Процедура выкупа

Передача в собственность из аренды отличается от стандартной сделки купли-продажи. Процедура осуществляется по схеме:

  • заключение договора или доп. соглашения с указанием права последующего выкупа земли.
  • соблюдение всех условий арендного договора.
  • подписание акта о закрытии сделки (об отсутствии взаимных претензий).
  • подписание договора о передаче прав владения на участок на основании выкупа из аренды.
  • проведение государственной регистрации перехода права собственности.

Преимущественное право не возникнет, если арендатор нарушил режим пользования земли. Например, на участках сельхозназначения запрещено строить промышленные объекты или ИЖС. Если факт такого нарушения подтвердится, в покупке участка с преимуществом будет отказано.

Стоимость выкупа сельхоз земли не обязательно должна быть согласована на момент подписания договора аренды (она указывается в документе по желанию сторон). В тексте бланка должно присутствовать само условие о выкупе, а вопрос о цене может быть отложен для последующего согласования.

Что касается времени, когда можно провести выкуп арендованного земельного участка, то его лучше сразу оговорить, чтобы избежать конфликтных ситуаций. Срок для внесения выкупной цены должен соответствовать общим правилам статей 190-194 Гражданского кодекса, то есть определяться точными календарными датами или событиями (например, моментом перечисления оговоренной суммы).

Из аренды земельный участок может быть передан сразу нескольким собственникам. Но в этом случае возникает необходимость согласования зон, который будут переданы в доли каждому совладельцу. Такие моменты должно быть четко указано в договоре или доп. соглашении.

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Бывают случаи, когда стороны не прийти к согласию относительно цены выкупа или нарушили порядок смены владельца (например, не провести процедуру оценки надела). Это может привести к принудительному изъятию надела у арендатора, аннулированию права преимущественного приобретения. В этом случае рекомендуется привлечь юристов для решения конфликта мирным путем, а затем и обратиться в суд.

  Как получить кредит безработному?

Мораторий на выкуп

В некоторых случаях выкуп арендованного земельного участка провести не получится из-за ограничений действующего закона. Например, эта сделка невозможна, если государственный надел был передан в аренду по заявлению без торгов льготным категориям, перечисленным в п. 5 ст. 10 Федерального закона №101-ФЗ.

Что касается строгих мораториев, то в отдельных субъектах по России действуют региональные запреты на земельное использование.

Например, нельзя продавать государственные наделы в регионах с высококачественными плодородными землями (Алтайском, Ставропольском, Краснодарском крае и пр.).

Для иностранных компаний и граждан допускается только аренда сельскохозяйственных земель на срок до 49 лет без права последующего выкупа. Иностранцы могут быть только совладельцами этих участков, если инвестируют деньги под объекты российского бизнеса.

Процедура переоформления прав на землю из аренды в собственность требует соблюдения множества правил. Важно не только проверить, что закон допускает обычный или срочный выкуп сельхоз земель, но и корректно оформить все документы и зарегистрировать их. Чтобы ускорить процесс и точно избежать всех ошибок, рекомендуем обратиться к юристу.

Как продать арендованный земельный участок под ижс?

Как продать арендованный земельный участок под ижс? Каждый собственник хоть раз задумывался: Я владею земельным участком.

Могу ли продать арендованную землю? Сначала может показаться, что это глупый вопрос, потому что объект строительства взят в аренду, а значит продать его нельзя. Но все не так.

Наоборот, продать его возможно. Данная статья поэтапно расскажет, как осуществить такого рода продажу.

По закону тот, кто является владельцем, имеет право совершать различные манипуляции со своей территорией.

ВАЖНО! Если вы не оформили право собственности на земельный участок, то продать его не сможете.

В качестве пакета документов может выступить следующая документация. Лучше, если эти документы будут соответствовать перечню:

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

  1. Российский паспорт;
  2. ДКП;
  3. Технический паспорт земли и выписка из ЕГРН;
  4. Письменное соглашение местной администрации;
  5. Документ, подтверждающий право владения собственностью.

ВАЖНО! Всегда проверяйте документы на подлинность, правильность данных и сроков действия.

Как продать арендованный земельный участок? Алгоритм действия

Согласно положению 617 ГК РФ продать такой участок вполне реально, просто необходимо будет предупредить потенциального покупателя, что существует договор аренды, где прописаны условия. Лучше расторгнуть документ, если в договоре имеется такая возможность.

В том случае, если вы – не собственник, а просто арендатор, то продажей участка заняться не имеете права. Вам доступно лишь право пользования, подписанное истинным владельцем.

Однако можно и передать право пользования земельной территории. Нужно лишь указать в договоре сей факт и получение вознаграждения от арендатора. Что он в итоге и делает: уплачивает вознаграждение. Можно вместо него уплатить налог.

Если передача прав пользования какому-либо лицу не предусмотрено в договоре арены. То провести данную манипуляцию можно без участия собственника. Не обязательно ждать его согласия. Следует направить 1 уведомление владельцу, а другое сохранить у себя, и дело сделано.

Если произошел факт расторжения договора предыдущим арендодателем, то на торгах можно выкупить право аренды. Для этого необходимо пройти регистрацию на торги и внести залог до начала мероприятия.

Если вы хотите прочитать, можно ли продать подаренную квартиру,  переходите по ссылке.

Поделиться ссылкой:

Как продать земельный участок, находящийся в аренде? | Право Групп

Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Согласно положениям ГК РФ, продать арендованную Вами землю, конечно же, не получится, ведь Вы не являетесь ее юридическим собственником. Однако в том случае, если определенный комплекс работ по строительству, все-таки был проведен Вами и, например, на участке уже залит фундамент под дом, у Вас есть определенные возможности.

Дело в том, что фундамент, он же объект строительства, является уже Вашей личной собственностью, и мы рекомендуем зарегистрировать ее в Росреестре. Т.е., Вы зарегистрируете свои права на фундамент и сможете продать его, даже если земля находится в аренде.

Оформление права аренды на другое лицо, при продаже недостроя

В данном случае алгоритм действий гражданина должен быть примерно следующим:

  1. Обратитесь в БТИ с просьбой оформить технический план объекта строительства. Важно, что у Вас на руках должны быть не только документы об аренде земли, но и разрешение, полученное на строительство.
  2. Получив технический план из БТИ, поставьте строительный объект на кадастровый учет. Данная процедура совершенно бесплатная.
  3. Затем, в Росеестре Вам нужно зарегистрировать права на свой фундамент.
  4. После этого, подготавливается специальный договор о продаже недостроя (при поддержке юриста) и оформляется на нового собственника.
  5. Покупатель обращается к арендодателю (как правило, это органы местного самоуправления) и оформляет новый договор аренды на себя.

Обращаем Ваше внимание, что каждый из перечисленных этапов требует определенных знаний при реализации. Очень важно действовать исключительно в рамках правового поля, чтобы не нарушить действующих норм и правил. Поэтому, продажу земельного участка, находящегося в аренде, лучше проводить при поддержке юристов.

Юридическая компания Право Групп — помощь в продаже арендованных Вами земельных участков

Если Вы хотите продать земельный участок, находящийся в аренде, обращайтесь к нашим специалистам, которые помогут Вам реализовать данный процесс. Мы готовы предоставить Вам комплексную поддержку в решении данного вопроса:

  • Бесплатная юридическая консультация;
  • Анализ имеющихся у Вас документов;
  • Оформление всех сопутствующих бумаг;
  • Подписание договоров и т.д.;
  • Выработка для Вас оптимальной правовой позиции.

Наши юристы — это квалифицированные специалисты с опытом работы более 8 лет. Записывайтесь на бесплатную консультацию в любое удобное для Вас время, получите быстрое решение своего вопроса.

Нужен юрист? Мы перезвоним!

Можно ли продавать землю, если она в аренде, как провести процедуру? Нюансы сделки

В риэлторской практике очень часто встречаются ситуации, когда собственник хочет продать недвижимость, которая находится в аренде. И в некоторых случаях это земельный участок. На самом деле аренда земли — это достаточно распространенная практика в современных условиях рыночной экономики.

Реальным обладателем земельного надела может выступать как физическое лицо, так и фирма. Кроме того, землями обладает еще и муниципалитет. Как, с юридической точки зрения, осуществить сделку, когда земельный надел находится в состоянии аренды? Законно ли это? Или проще отказаться от такой сделки? Разберёмся.

Можно ли реализовывать арендованный ЗУ?

Если это решил сделать собственник земли

Арендодатель — это лицо, которое является владельцем земельного участка, находящегося в состоянии аренды. Если арендодатель сам решил продать земельный надел, а также недвижимость, которая построена на земле по договору аренды, он должен очень тщательно отнестись к составлению пакета документов, которые бы подтверждали права собственности на землю (можно ли строить дом на земле, если она в аренде и как оформить здание в собственность читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком).

Читайте также:  Уклон односкатной крыши из профнастила: рекомендации СНиП, градусы, проценты и соотношения, каким должен быть минимальный и оптимальный угол ската, как сделать расчет самостоятельно?

Вне зависимости от того, что на участке есть объединение в виде договора аренды, собственник земли может продавать землю, являясь ее полноправным хозяином.

А покупатель, уже в тот момент, как получит свидетельство о регистрации права собственности, может отказать арендатору в аренде, если на это будут законные основания.

А после, став таким же полноправным хозяином, распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению.

Нужно ли прекращать действие договора?

Земельный участок передается в аренду в соответствии с требованиями статьи 10 ФЗ 101. Для продажи земельного участка, договор аренды прерывать нет необходимости (статья.

Это договор просто переходит в ведение нового владельца земельного участка, который уже потом будет сам регулировать вопрос с арендатором.

Однако, такое возможно только в случае, если сделка не будет ущемлять прав третьих лиц.

Если же будут ущемляться права третьего лица, то есть арендатора ходе сделки (например, сразу после смены прав собственности на землю ему будет запрещено заниматься такой деятельностью, которую он раньше осуществлял на арендованном наделе), в таком случае он может обратиться в суд, взыскать упущенную выгоду, а также моральный ущерб.

Больше об основаниях и порядке расторжения договора аренды земельного участка читайте тут.

Если это решил сделать арендатор

А вот арендатор как раз не имеет никаких законных прав на то, чтобы продать участок.

Однако, за ним сохраняется право переуступки своих обязанностей, если подобное прописано в договоре аренды в отношении другого лица.

Однако, это возможно только в случае, если владелец земельного надела дал свое согласие (о том, какова процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами, можно узнать здесь).

Однако в договоре аренды может быть указано, что арендатор имеет право передавать свои права пользования участком в отношении третьего лица в момент, пока действует договор аренды.

В этом случае осуществить переуступку обязанностей на участок можно даже в случае, если согласия собственника нет.

Однако, всё-таки сохраняется необходимость уведомлять о своих действиях собственника в письменной форме.

Важно! Эта ситуация наиболее часто используется тогда, когда обладателем земли является местная администрация или муниципалитет.

Нужно ли согласие собственника на уступку?

Согласие собственника на уступку необходимо в ситуации, когда в договоре аренды не прописана возможность передавать право использования участка в отношении третьих лиц в соответствии со статьей 615 ГК. Если арендатор заранее предусмотрел такой момент и прописал подобный пункт договора, то получается в согласии владельца земельного надела нет необходимости.

О том, можно ли продать или передать права аренды земельного участка третьим лицам, мы рассказывали в отдельной статье.

Если ЗУ принадлежит муниципалитету, а строения на нем съемщику

Если на арендованном участке во время его использования была возведена постройка и уже введена в эксплуатацию, то арендатор имеет преимущественное право в случае, если осуществляется выкуп и оформление прав собственности на этот участок.

Но это возможно только в той ситуации, когда постройка ранее была согласована с владельцем земли (о том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, читайте тут, а на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом мы рассказывали здесь).

Если же это самовольная постройка, то, скорее всего решение по ней будет негативным. Её, возможно, просто передадут вместе со всем имуществом в собственность покупателя, или на основании судебного решения потребуют снести, с целью вернуть участок в исходное состояние в соответствии с пунктом 7.1, статьей 39.8 ЗК.

Если же постройка была согласована ранее, то при осуществлении сделки по продаже земли, собственник помещения должен учитывать интересы арендатора.

Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее недвижимость?

Многие боятся приобретать арендованный участок в собственность. И на это есть ряд законных оснований. Существуют определенные опасности, которые могут негативно сказаться на приобретении, сделав его максимально невыгодным. Рассмотрим, какие опасности могут подстерегать покупателей и арендаторов.

  1. Неисполнение обязательств перед прежним арендаторам.
  2. Хорошо, если использование участка совершалось на основании соблюдения всех прописанных условий договора. Это значит, что у арендодателя не будет возникать оснований для того, чтобы прекратить договор аренды. Однако, если в ходе использования были выявлены нарушения, то в таком случае договор аренды можно признать недействующим.
  3. Еще одна опасность — это наличие задолженности по арендной плате. Если она имеет место быть, и вы не проверили это до момента заключения сделки, то придётся оплачивать чужие долги (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Кроме того, если просрочка составила два и больше платежа, то можно остаться вообще без арендованного участка, так как договор аренды будет автоматически считаться расторгнутым.
  4. Если участок приобретается с необходимостью строительства на нём, нужно удостовериться, что подтип разрешенного использования земельного надела позволит это осуществить.
  5. Также нужно убедиться в том, что в договоре аренды отсутствует пункт, отвечающий за запрет на капитальное строительство.

Проверить чистоту сделки обязательно нужно каждой из трёх сторон, в противном случае, каждый может нести потери и убытки.

Как провести процедуру?

Продажа хозяином земли

В противном случае, лицо может обратиться в судебную инстанцию, где оспорит действия собственника, докажет свои права, также, может признать сделку незаконной. А так, получит упущенную выгоду и моральный ущерб. Поэтому покупатель земельного надела в обязательном порядке должен быть предупреждён о наличии третьего лица в виде арендатора. Сделать это нужно заранее, еще до момента, как начнут проводиться основные этапы сделки, в виде подготовки документов.

Какие необходимы документы?

Если продажу земельного надела осуществляет собственник, необходимо собрать следующий пакет документов.

  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  • Ксерокопия паспорта.
  • Техническая документация на земельный надел.
  • Кадастровый паспорт.
  • Копия договора аренды, подтверждающая, что земельный надел находится в использовании по договору аренды.

Важно! Также, по запросу третьей стороны могут быть предоставлены и иные документы.

Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи арендованной земли составляется точно так же, как и типовой договор купли-продажи. Он имеет следующую форму.

  1. Указывается город, дата, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. В предмете договора указывается участок, прописывается общая площадь, кадастровый адрес, также технические особенности. Устанавливается стоимость договора.
  3. В пункте, где рассматриваются иные условия, помимо порядка государственной регистрации и порядка передачи денежных средств, необходимо указать наличие обременения в виде договора аренды. Также, в этом пункте нужно прописать сроки договора аренда, его стоимость, порядок уплаты.Покупатель должен быть заранее уведомлён о наличии обременения в виде договора. Если на участке были возведены согласованные по договору аренды постройки, их тоже нужно указать в предмете договора, отмечая, что они являются собственностью арендатора.

Регистрация

Регистрация земельного участка — это установленная законом процедура, которая позволяет получить права на владение наделом правообладателя. Значит, в дальнейшем можно распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Для процедуры регистрации потребуется:

  • заявление на регистрацию;
  • паспорт;
  • документы, которые характеризуют земельный надел;
  • правоустанавливающие документы;
  • документ, который подтверждает факт оплаты государственных услуг.

Также, потребуются дополнительные сведения в виде действующего договора аренды, который на момент продажи ещё не прекратил свое действие.

Осуществлять регистрацию можно в любом многофункциональном центре, а также в Росреестр. После подачи документов, вам необходимо подождать несколько дней, обычно, около 10. Сведения будут внесены в единый государственный реестр. В соответствии со статьей 16 ФЗ 218, в течение 5 дней с момента внесения сведений в реестр, правообладатель должен быть уведомлен об этом.

По окончании процедуры, обратившемуся будет выдано удостоверение о факте проведенной регистрации, номер регистрационной записи, а также её дата.

Уступка права найма съёмщиком

Договор на переуступку заключается в письменной форме. Перед составлением договора нужно произвести подготовительные действия:

  • Так, все стороны должны быть согласны на осуществление подобного мероприятия.
  • Сделка должна быть признана законной с материальной точки зрения.
  • Необходимо заранее уведомить об имеющихся обременениях на участке.

Оформление переуступки состоит из двух основных этапов:

  1. На первом этапе будущий арендодатель должен тщательно осмотреть будущий надел, также определиться с оплатой.
  2. На втором этапе осуществляется оформление сделки. А также её регистрация.

Для того, чтобы оформить переуступку требуется установленный пакет документов:

  • Составляется заявление о переуступке.
  • Заверяются нотариусом копии договора аренды.
  • Предоставляется оригинал кадастрового плана.
  • Предоставляется квитанция на оплату госпошлины.
  • Договор переуступки в трёх экземплярах.
  • Дополнительно готовится заверенная копия паспорта, а также согласие супруга на осуществление сделки.
Читайте также:  Фурнитура для деревянных окон: петли, ответная планка, ограничитель, замки, приточный клапан, особенности компаний Рото (roto) и Мако (maco), установка, регулировка

Необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2000 руб в соответствии со статьёй 333.35 НК.

Регистрация осуществляется в в многофункциональном центре или Росреестре. Место вы выбираете самостоятельно.

Арендованный земельный надел можно продать. Однако, сделать это имеет право только собственник недвижимого имущества.

А вот арендатор, имеет право переуступки, если подобное предусмотрено договором, или на это согласен в целом арендодатель.

Полномочия арендатора сильно ограничены ввиду того, что он не является полноправным собственником земли, лишь использует её в соответствии с условиями договора.

Однако, российское законодательство лояльно относится и к той, и к другой стороне. Поэтому, если отношения выстроены с учетом соблюдения условий договора, каждая из сторон будет защищена соответствующим образом.

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход.

Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке.

Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Как продать землю, которая находится в аренде? Делюсь опытом

Продолжаю серию постов, разъясняющих мою точку зрения, что аренда с аукциона выгоднее собственности на землю.

Мне в х часто пишут, тю, это ж аренда. А надо, чтобы собственность. Я уже написал два поста про то, как и почему выгодно выкупать землю из аренды.

Но мне еще пишут иногда, что выкупить, ладно, поняли, что можно. Но вот пока у тебя земля в аренде — ты ее никому не продашь. И это тоже глубокое заблуждение, потому что земля в аренде прекрасно продается.

И сейчас я на конкретном примере покажу, как я это делал. А потом разберем разные точки зрения.

Во-первых, о возможности продажи арендной земли нам прямым текстом говорит Земельный Кодекс.

Аренда и собственность — основные виды права на участок земли

Аренда и собственность — основные виды права на участок земли

Статья 22 ЗК РФ глава 9:

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Периодически встречаются дискуссии на тему, что есть другой норматив, и что продажа права аренды муниципальных земель невозможна, поскольку есть требование предоставлять такое право только по результату проведения торгов.

Ходят слухи, что где-то даже были прецеденты расторжения договора на аренду земли, проданной по переуступке. Но это по идее может быть только по инициативе администрации, которая выступит истцом в суде. Соответственно, если у вас есть письменное согласие администрации на переуступку права, то вряд ли она может подавать в суд после этого.

Насколько я понимаю, продажа по переуступке права аренды (ППА) возможна если:

  • договор аренды на срок более 5 лет, то участок можно переуступать просто уведомив администрацию
  • срок аренды менее 5 лет то с письменного согласия администрации
  • при этом в договоре аренды не должно быть явного запрета на переуступку права
  • на участке не должно быть никаких обременений, арестов, долгов
  • и естественно на участке не должно быть никаких строений

Стандартный договор переуступки права аренды

Стандартный договор переуступки права аренды

Мое мнение таково, что среди известных мне людей проблем с продажей права аренды никогда не было при соблюдении этих моментов. Также я думаю, что лучше продавать право аренды, получив письменное согласие администрации на это действие. И конечно надо следить, чтобы при заключении договора аренды, в нем предусматривалась такая сделка и уж совершенно точно она не была запрещена.

Вообще, чтобы понимать логику заключения договоров аренды и сроков на нее, стоит держать в уме простую картинку. Если человек настроен выиграть землю на аукционе, построить дом и выкупить участок, то договор обычно заключается на 3-5 лет.

Если же человек планирует всю жизнь им пользоваться (ведь ставки аренды у нас обычно ниже земельного налога) и не планирует изначально выкупать или перепродавать, то договор заключается на 20 лет.

И администрация обычно из такой логики и исходит.

Но в любом случае если сомневаетесь — проконсультируйтесь у юриста (хотя разные юристы могут иметь разные точки зрения)

Как я продавал участки по переуступке

Я так делал на практике, и у меня никаких проблем не возникало, потому что я сразу брал от администрации письменное согласие на переуступку прав и соответственно вопросов никаких быть не могло.

Право аренды перешло к новому покупателю, для которого я потом же на этом участке построил дом и выкупил для него в собственность землю по доверенности. То есть новому хозяину участка даже не нужно было со мной живьем встречаться. Он вообще в Москве живет.

Покупатель прислал мне доверенность, я оформил на него сначала переуступку права, потом построил дом под выкуп и оформил все документы на него. А потом от его имени опять же по доверенности выкупил участок в собственность.

Я всегда беру письменное согласие арендодателя на переуступку

Я всегда беру письменное согласие арендодателя на переуступку

Так что такая схема вполне работает на практике для тех, кто хочет выкупить чужими руками участок в другом регионе. Или продавать выигранные на аукционе участке.

Друзья, а у вас был опыт продажи земли по переуступке? Были ли с этим проблемы, если да то какие? Пишите в х.

Если вам понравилась статья — ставьте лайк и подписывайтесь на канал. Я пишу про поиск получение дешевых земельных участков с аукционов. Путеводитель по всем моим записям есть в этом обзорном посте.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *