Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Друзья, всем привет! Решил затронуть тему строительства дома по причине того, что в интернете слишком много информации, разной степени полезности, на этот счет. И сходу выделить подходящую, для непрофессионала, довольно сложно. Приходится долго сидеть, рыться в материалах и отфильтровывать чушь или манипуляции.

Если вбить в поисковике «как выбрать участок», то первые пару страниц вы получите проплаченные материалы от агентств недвижимости, целью которых не является  предоставление достоверной информации. Задача такого материала подвести читателя к мысли — купить участок у владельца сайта или компании-рекламодателя.

Кроме того, информацию полезно знать, чтобы не попасться на уловки нечистых на руку строительных организаций или риелторов.

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Важное замечание! Я не строитель и не инженер по образованию. Просто столкнулся с этим вопросом на личном опыте и хочу помочь другим людям сэкономить деньги, время и нервы.

 По ходу дела буду приводить ссылки на понравившиеся мне материалы по этой теме.

Если у вас в процессе прочтения возникнут вопросы и дополнения или найдете ошибки, то, пожалуйста, оставляйте свои комментарии под постом, чтобы другие читатели получили максимум полезной и достоверной информации.

Как выбрать участок

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Но все не так просто. Выбор участка – это первый этап строительства дома. Желание сэкономить или игнорирование очевидных проблем может привести к существенным тратам в процессе строительства дома. Чтобы избежать незапланированных расходов стоит уделить внимание некоторым вещам, о которых расскажу далее.

Здесь я коротко опишу вопросы, которым нужно уделить внимание. Если нужна подробная и обстоятельная информация от специалистов, рекомендую обратить внимание на следующие статьи:

1. Цена вопроса

Если вам не достался участок по наследству или в дар, то придется его покупать. Да, знаю —  это очевидно. Зовите меня просто «кэп». Это я к тому, что на участок чаще всего входит в общий бюджет строительства дома.

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Цена участка зависит от местности и коммуникаций, а также от региона. Стандартный загородный участок в 6 соток без коммуникаций и рядом с городом-миллионником обойдется в 500-800 тысяч рублей (исключая ближнее Подмосковье и Ленинградский округ – там дороже).

Если собираетесь строить дом в ипотеку, то тут есть один неочевидный нюанс. Когда денег хватает на участок и первоначальный взнос, то кажется выгоднее сначала приобрести участок, чтобы не платить проценты за его стоимость. В целом, это правильно.

Но может возникнуть ситуация, когда ипотеку не одобрят. По опыту скажу, что при условии минимального первоначального взноса, банки не охотно ее одобряют. Раз уж вы точно решили строиться с привлечением денег от банка, то подавайте заявку с покупкой участка.

В такой ситуации вероятность одобрения выше.

2. Размер и форма

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Размер участка в 6 стандартных соток – это не показатель. Он может быть 6 метров в ширину и 100 метров в длину. На таком участке дом не построить. Конечно, таких участков быть не может, хотя бы потому что стандартная «сотка» — это 10 на 10 метров, но десять метров для современного дома мало. То есть участок должен быть хотя бы в 20 метров шириной. Идеально, когда он 20 на 30 метров. Об этом подробнее в планировании.

Так же, немаловажный аспект – ровные границы участка.

На новых территориях это редко встречается, а вот в старых населенных пунктах, где межевание происходило еще при царе-горохе, участки могут быть какой угодно формы, не всегда подходящей для строительства нормального дома.

Классический пример на рисунке выше – угловой участок. На картинке выглядит красиво, просто потому что участок большой. С такой формой на 6-и сотках ничего путного не выйдет.

3. Качество территории

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

  • Место расположения. Кроме очевидных плюсов расположения дома возле реки или леса, есть масса как очевидных, так и не очень минусов. Из леса может наведываться живность вроде птиц и уничтожать заботливо выстроенный ландшафтный дизайн. А речка может разливаться при весеннем паводке. Даже если место очень сильно понравилось, не спешите приобретать этот участок, а поинтересуйтесь у предполагаемых соседей, как им живется.
  • Уклон. Тут все просто. Сэкономив деньги на участке с уклоном, потратите минимум столько же на выравнивание. А возможно придется возводить нестандартный фундамент, что значительно увеличит его стоимость. С другой стороны, большой уклон открывает возможности для строительства дома с красивым видом. В любом случае, покупка участка с уклоном должна быть сознательным актом. Выравнивание участка стоит от 35 до 50 тысяч рублей за дом 10х10 метров. 
  • Грунтовые воды. Если глубина залегания грунтовых вод на участке не большая, то могут возникнуть проблемы при возведении фундамента. Например, если вода не глубже 2-х метров под землей, то нормальный фундамент не возвести и придется дренировать участок, что тоже стоит денег, причем не малых.
  • Качество грунта. Помимо исследования территории на предмет разных типов грунта, которые отличаются удобством в плане строительства, нужно смотреть, чтобы не было множества крупных валунов, залегающих неглубоко от поверхности. Это тоже сильно сказывается на конечной стоимости строительства.  
  • Коммуникации. Тут все понятно. Если есть канализация, свет, вода, газ и широкополосный интернет – это хорошо. И небольшая проблема, если нет чего-то кроме света из этого списка. Однако, стоит понимать, что снова придется расширять бюджет, чтобы проложить нужные коммуникации. 

4. История и перспектива развития района

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Классическая история. Вы построили загородный дом в пяти километрах от города, живете и радуетесь, а через пять лет этот район присоединили к городу, в него зашли 3-5 крупных застройщиков, понастроили человейников, супермаркетов и прочей городской атрибутики. В добавок правительство отжало часть территории под строительство дороги. Есть в этом плюсы, например, школы, сады и поликлиники скорее всего появятся в шаговой доступности. Но для тех, кто строил загородный дом сознательно – сплошные минусы.

Или наоборот, если вы собираетесь покупать участок на территории бывшего колхоза, то может попасться участок, под которым залегает скотомогильник, наспех засыпанный землей, чтобы поднят стоимость. Или еще какая-нибудь гадость. А может возникнуть ситуация, когда город решит организовать свалку рядом с вашим участком. Или построит очистные сооружения.  

Поэтому, интересоваться что было там, где вы собираетесь строить дом, и что будет в будущем, нужно еще на этапе выбора участка.

5. Юридическая чистота

Понятно, что дом можно построить хоть в поле. А вот получить для него статус жилого, только на садовых и ИЖС-участках.

Соответственно, в доме без такого статуса, прописку вы не получите и коммуникации к нему не подведут. Так же посмотрите, чтобы участок не располагался в природоохранной зоне.

Про наличие оригинальных документов, пожалуй, говорить не стоит, думаю это понятно любому здравомыслящему человеку.

6. Соседи

Тут тоже все понятно. По соседству с хрестоматийными цыганами или маргинальной семьей алкоголиков жить не очень приятно. Походите по округе, поспрашивайте кто живет рядом. Продавцу на слово верить не стоит, особенно, если это риелтор.  

7. Инфраструктура

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Если дом будет в качестве основного места жительства, а не дачи, то развитая инфраструктура играет ключевую роль. Часто с проблемами отсутствия инфраструктуры сталкиваются люди, строящие дом в СНТ. Ни почты, ни банка, ни больницы. И полное отсутствие дорог, а только направления и грязь 5-7 месяцев в году. Если большую часть коммуникаций можно организовать самостоятельно, то с инфраструктурой такие фокусы не срабатывают.

8. Имеющиеся постройки

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Казалось бы, здорово, что на участке остается старая развалюшка. В ней можно жить, пока строишь новый дом, а если строит компания, то не придется тратиться на бытовку. Продавец будет всячески на это давить, накручивая цену участка. Но, как водится, тут все не так однозначно.

Снос, даже маленького деревянного домика, встанет в хорошую сумму 30-50 тысяч рублей, а кирпичный дом в 40-50 квадратов, вообще обойдется в сумму, сопоставимую со стоимостью участка. Тогда как каркасная бытовка, которую строители включат в смету, стоит 10-20 тысяч, что намного дешевле сноса.

Так что имеющийся на участке старый сарай – это скорее обременение, чем польза.

Пожалуй, по выброу участка у меня все. Если есть, что дополнить, пожалуйста, пишите в х. Ну и с приведенными статьями тоже не забудьте ознакомиться. Там еще много полезной информации, о которой я не упоминал.

Планирование участка

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Простое, на первый взгляд, планирование участка, при детальном рассмотрении выглядит не таким уж и простым мероприятием. Ведь теперь нужно не просто примерно прикинуть что, где и как будет располагаться. Отнюдь, чтобы в будущем не случилось ситуации, когда заезд в гараж расположен за клумбой и для дороги туда придется отъесть приличный участок двора, прежде чем приступать к строительству стоит все заранее измерять и обосновать для себя целесообразность каждой планируемой детали Затем нужно начертить план, а лучше построить простенькую 3D-модель (сейчас есть масса бесплатных программ, где можно построить модель участка, не имея специальных знаний).

Читайте также:  Межевание участка в СНТ при наличии кадастрового номера: порядок проведения, какие документы нужны, разрешение споров

Несмотря на то, что планирование участка не требует таких же специфических знаний и навыков, как постройка дома, все же здесь есть масса нюансов. Само планирование участка состоит из двух этапов, которые я коротко рассмотрю. Ну а за детальным разбором, снова, отсылаю вас к профессиональным статьям.

1. Подготовка

Самым важным объектом на вашем участке, естественно, будет являться дом. На этапе планирования как раз и выбирается место, где будет располагаться жилище.

Чтобы дом был не просто красивым, но и практичным, нужно учесть каждую мелочь, начиная с рельефа под фундамент, заканчивая измерением глубины грунтовых вод. Например, на месте, где вы запланируете дом, может располагаться плывун.

В таком случае стоит выбрать другое место на участке для дома.

Другими словами, подготовка к планированию участка заключается в его детальном исследовании. А если у вас уже есть идеальный план, и вы не согласны идти на компромиссы, тогда стоит изучать каждый участок перед покупкой.

2. Зонирование

Тут все немного проще, чем с подготовкой. На этом этапе, собственно, и нужно определиться с расположением объектов. Лучше заранее разделить территорию на хозяйственную и жилую зону (конечно, если хозяйственная зона вообще планируется).

А далее, руководствуясь принципом целесообразности, расположить будущие объекты на чертеже (например, если планируете огород, то логично расположить сарай для инструмента где-нибудь поблизости). Также стоит заранее продумать ввод коммуникаций.

При этом обязательно нужно учитывать нормы расположения строений и другие официальные требования. А если сбираетесь высаживать живые насаждения, то стоит учитывать их предпочтения по освещенности, густоте насаждения и т.д. 

На этом по выбору и планировнию участка у меня все. Всем добра и отсутсвия плывунов на участке 🙂

DOM.RIA – Как выбрать земельный участок под строительство дома

Для строительства загородного коттеджа, частного или дачного дома потребуется подходящий земельный участок. Но выбор земли для таких целей – дело не из легких. Как выбрать земельный участок под строительство дома?

Выбор земельного участка для строительства: почему это важно?

Земельный участок выбирается задолго до планирования этажности дома, расположения комнат и подбора мебели. Подбор места под строительство – залог успешной и долгой эксплуатации строения, а также комфорта и удобства всех жильцов. В ином случае вероятны такие последствия:

  • проседание фундамента, появление трещин и прочих деформаций;
  • регулярные подтопления;
  • отдаленность от объектов инфраструктуры, транспортных развязок и населенных пунктов;
  • слабые инженерные коммуникации (перебои с электричеством, водой или газом).

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Определяем площадь участка

Для начала необходимо определиться, какие габариты должны быть у участка. Это во многом зависит от того, будет ли дом населен круглогодично или только в весенне-осенний сезон. В зависимости от предназначения меняются эксплуатационные характеристики строения, а также требуется необходимая площадь для:

  • ведения сельскохозяйственной деятельности;
  • установки беседки, качелей;
  • мангальной зоны и прочих дополнений.

Что выгоднее: земля под застройку или участок с домом?

Заранее составьте проект (самостоятельно или обратившись за помощью к профессионалам), указав места и габаритные размеры всех строений, плодовых деревьев, дорожек и прочих зон.

Это даст понять, какую конфигурацию должен иметь земельный участок и наглядно продемонстрирует расположенные там объекты. Также на этом этапе проверяется размещение всех элементов согласно нормам СНиП.

Считается, что оптимальное соотношение площади участка к площади дома – 10:1, а форма – квадратная.

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Выбираем земельный участок под строительство дома

После того, как площадь владений определена, необходимо приступать к поиску земельного участка. Можно обратиться в специализированную компанию, изложить необходимые критерии и оплатить услуги.

Но также реально выбрать земельный участок и самостоятельно, при этом процесс можно разделить на несколько этапов.

Только учтите, что некоторые моменты стоит проверять лично, и не следует пренебрегать консультациями архитектора, конструктора и геолога.

Учитываем особенности грунта

Почва влияет на вид фундамента зданий и выбор строительных материалов. Определение состава грунта значительно упростит строительство и последующую эксплуатацию дома.

Так, стоит обходить стороной земельные участки с торфяными и насыпными грунтами – они нестабильны и требует вбивания свай для фундамента, что повышает стоимость строительных работ.

Также желательно не строить дома на болотистой местности и глинистой почве.

Самозахват земельного участка: чем грозит и как узаконить

Потенциальному покупателю необходимо убедиться в глубине залегания грунтовых вод, которые могут повлиять на устойчивость дома. Именно весной можно легко отличить участки с высоким залеганием грунтовых вод – на них больше растительности, у которой яркий, насыщенный окрас. А при выборе участка недалеко от реки стоит учитывать вероятность сезонных подтоплений.

Особенности экологии

Убедитесь по картам, что рядом с выбранным земельным участком отсутствуют экологически отрицательные объекты:

  • заводы;
  • полигоны бытовых отходов;
  • ТЭЦ;
  • животноводческие комплексы и прочее.

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Наличие старых построек и насаждений

Например, старый дом или хозпостройку можно использовать как склад или временное жилище, а некоторые деревья могут стать дополнением вашего сада. Если для разрушения строений потребуется много ресурсов, оцените целесообразность такого решения.

Наличие воды

Возить постоянно бутылки или наполнять емкости в ближайшей колонке – то еще удовольствие. Поэтому есть 2 варианта развития событий:

  • бурение скважины и обустройство колодца;
  • подключение к централизованному водоснабжению.

В первом случае необходимо осведомиться о качестве воды из подземных источников.

Для этого опросите соседей или, что лучше, отнесите образец на проверку – может оказаться, что в ней превышено содержание железа или других веществ, с которыми сложно и дорого бороться при помощи фильтров.

При наличии централизованного водоснабжения стоит заранее осведомиться о возможности подключения (иногда это запрещено) и стоимости такой услуги.

Наличие электроснабжения

В условиях городской черты этот вопрос решается довольно быстро и просто. Но в сельской местности и дачных поселениях подключение к сети может вызвать затруднения.

Следует заранее выяснить, какая управляющая компания в этом районе занимается вопросами подключения к электросети, есть ли вообще такая возможность и какая мощность линии.

Хотя такой фактор может оказаться совсем неактуальным, если домик будет использоваться только для отдыха в выходные или ведения садово-огородных работ.

Наличие газоснабжения

Сейчас сложно найти населенные пункты, не подключенные к системе газоснабжения, но вот для отдаленных земельных участков это может оказаться реальностью. Так как покупка газа в баллонах довольно затратное решение (особенно если им отапливать), то заранее озаботьтесь вопросом подключения к газовой трубе.

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Наличие канализации

В большинстве частных домов обустраивается индивидуальная система сброса отходов с возможностью доступа спецтехники. Строительство качественной выгребной ямы и своевременное выкачивание отходов из нее – удовольствие не из дешевых. В некоторых случаях дом на выбранном земельном участке можно подключить к общественной канализационной системе.

Оцениваем инфраструктуру

Для комфортного проживания необходимо хотя бы минимальное количество объектов инфраструктуры.

В условиях города этот вопрос не такой актуальный, хоть стоимость земельных участков здесь намного дороже.

Но в сельской местности, коттеджных поселениях и подобных условиях приближенность магазинов, больниц, школ, детских садов и мест для отдыха – один из основных фактор в случае постоянного проживания.

Особенности кадастрового учета в Украине

При выборе земельного участка под строительство дома стоит учитывать и состояние дорог. Сможет ли по ним проехать личный автомобиль, спецтехника, легко ли разминуться со встречной машиной? Это вопросы личного комфорта и нормального хода строительных работ. Ну а близость остановок общественного транспорта обеспечат дополнительный уровень удобства передвижения.

Как выбрать земельный участок для строительства дома, какие критерии нужно учесть при покупке земли

Проверяем документы

Проверка документов на владение земельным участком – заключительный этап перед сделкой. Покупателю стоит убедиться в наличии и подлинности всех документов для продажи земли:

  • паспорт продавца;
  • государственный акт на право собственности (и документ, на основании которого он был получен);
  • справка об отсутствии ограничений и арестов;
  • справка о присвоении кадастрового номера и другие официальные бумаги.

Еще раз убедитесь, что указанный участок предназначен для тех целей, которые обозначены в планах строительства дома. Дополнительно можно поручить нотариусу проверить юридическую чистоту выбранного земельного участка.

Читайте также:  Характеристики силикатных блоков: производители, вес, размеры, плотность, теплопроводность, сфера применения, а также на что обращать внимание при выборе

Что нужно знать при покупке земельного участка

Теперь дело остается за малым – оформить сделку согласно законодательным нормам и уплатить налоги, если это необходимо.

Как выбрать земельный участок под строительство дома (ИЖС)

Жить в собственном доме – это мечта многих людей. Однако построить свое «гнёздышко» так, чтобы прожить в нём долгие годы с удовольствием, задача не из легких.

Одной из главных и первостепенных задач является выбор участка под строительство. Участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в престижных районах города и пригорода оцениваются на вес золота. Слишком низкая цена на участок наводит на мысль, что с его покупкой можно нажить большие проблемы. Каким параметрам надо следовать, чтобы сделать выбор и никогда о нём не пожалеть?

Юридическая сторона

Юридические вопросы, на которые надо обратить внимание в первую очередь:

  1. Межевание – это точное определение границ владения, с документальным занесением в кадастровый и топографический планы. В этих документах так же обозначаются все, имеющиеся на участке коммуникации. Провести межевание лучше всего до оформления договора купли-продажи. В этом случае все работы оплачивает продавец, и покупатель получает, после заключения сделки, готовые документы на земельный участок.
  2. Хорошо если, выбранный участок, оформлен в реестре государства, как объект собственности или долгосрочной аренды. С таким объектом права не возникнет проблем при переоформлении документов на себя. Если же такая регистрация не проводилась, то необходимо убедиться с помощью юридического специалиста по недвижимости, что сможете оформить все на себя без проволочек и проблем. Так же законно попросить продавца зарегистрировать участок перед продажей. Дальнейшие действия (прописка, узаконивание сделки) без занесения в госреестр (ЕГРП) невозможны.
  3. До окончательного решения о покупке участка необходимо выяснить есть ли на нём какие-либо обременения (залог, арест, сервитут). Сервитут – это право на ограниченное пользование участком лицами, не являющимися его владельцами (проход, проезд, прокладка госкоммуникаций). Узнать все нюансы можно, заказав выписку из ЕГРП.
  4. Оплата всех налогов за пользование участком за предыдущие годы еще один важный момент. После совершения сделки задолженность ляжет на плечи нового владельца.

Наличие воды на участке

Доступ к централизованному водопроводу или наличие скважины на участке – большой плюс. Покупая участок без воды, надо заложить в статью расходов приличную сумму на бурение скважины, если нет возможности подключиться к общему источнику.

Прежде чем идти на такой шаг, надо узнать у владельцев соседних участков примерную стоимость их скважин. Если на соседних участках глубина скважин 50-80 метров или на участках попадаются крупные каменные глыбы, то добыча воды обойдется очень дорого. Так же обязательно взять данные санэпидстанции о пригодности такой воды для пищевых нужд.

Проверка грунта

Исследование грунта, на выбранном под ИЖС участке земли, стоит провести еще до подписания договора. Базируясь на этих данных, будет создан проект всей постройки и выбран тип фундамента. Исследование проводится в любом случае, и особенно тщательно, когда цена слишком привлекательна для престижного района.

Важно узнать затапливается ли участок во время разлива реки, длительных обильных дождей, а так же какой уровень грунтовых вод. Это можно узнать у соседей или, сделав в разных концах участка несколько глубоких ямок. Если за один час в них появилась вода, то грунтовые воды проходят очень близко к поверхности. В дальнейшем понадобится постройка дренажной системы.

Состояние грунта и близость грунтовой воды – это немаловажные факты, но ориентироваться только на них при окончательном выборе не стоит. Идеальных участков не существует, а все недостатки можно превратить в достоинства, обыграв их под условия местности. Решить все проблемы помогут специалисты из архитектурного бюро.

Канализация или септик

Осматривая понравившийся участок, стоит обратить внимание, подключен ли он к централизованной канализации. Получив разрешение на сброс сточных вод, можно забыть обо всех проблемах.

Если таких коммуникаций рядом нет, то придётся на участке организовывать септик. Это обойдется в приличную сумму, потому что надзор за санитарными зонами санэпидстанции очень строгий и всё надо строить по определённым правилам.

Обеспечение электричеством и газом

Если земельный участок подключен к электросетям, в администрации района надо узнать, на какую мощность можно рассчитывать в будущем.

Из-за перегрузки электросетей, выделяемой энергии может не хватать для бытовых нужд.

Недостаток в энергопотреблении придётся восполнить собственными силами (генератор, небольшая подстанция, солнечные или ветряные источники энергии). Это очень затратный проект, который серьезно ударит по бюджету.

Отличным выходом будет наличие центрального газопровода. Установка котла для отопления и подогрева воды очень упростит жизнь.

Свободный проезд транспорта к участку

Хорошо, когда участок расположен в месте, где нет интенсивного движения транспорта. Но наличие свободного доступа для автомобилей очень важное условие. К участку во время строительства дома должен быть свободный доступ для большой строительной техники в любой период. В непогоду дорожное покрытие не должно превращаться в непроходимое болото.

Стоит задуматься о расстоянии от земельного участка до ближайших транспортных развязок и наличии пробок в часы пик.

Проект дома и расположение хоз. построек

Задумывая проект будущего семейного «гнездышка», надо помнить, что размер постройки, форма и площадь участка должны быть пропорциональны друг другу. На 1 сотку земли приходится 10 кв. метров основной постройки. Это идеальное сочетание.

Заранее стоит продумать расположение всех крупных объектов на участке согласно сторонам света. Для этого участок разделяют на зоны: отдыха, хозблок, санитарную зону, гараж и т.д. Чем проще форма участка и меньше перепад высот на нём, тем проще будет на нём построить коттедж.

Окружающая среда

Мечтая прожить в построенном доме долгие годы, стоит задуматься сегодня о безопасном завтрашнем дне. Ведь проживать в районе, где завтра построят большой завод или организуют промышленную свалку, не понравится никому. Чтобы обезопасить себя, надо собрать максимум сведений о перспективах развития района у администрации, соседей, в интернете.

Второстепенные параметры отбора участка

Безусловно, юридические, экономические, транспортные моменты очень важны при подборе достойного участка под ИЖС, но есть еще несколько критериев, наличие которых будет бесспорным бонусом:

  • расположение рядом водного объекта, красочные места вокруг;
  • удобный, не загромождённый подъезд к участку;
  • возможность уединения в своем домовладении и на участке от соседей и посторонних людей;
  • возможность создать дом и расположить любые постройки по своему усмотрению без ограничений;
  • на соседних участках нет высоких растений, загораживающих солнечные лучи, есть возможность удалить без согласования лишние деревья и кустарники;
  • наличие плодородной почвы;
  • перспектива подключения интернет соединения и телефона;
  • имеются баки для централизованного сбора мусора;
  • работает почтовое отделение;
  • поблизости есть поликлиника, магазины, спортивные площадки, стадионы, пляжи;
  • есть возможность застраховать постройки и имущество;
  • наличие добрых соседей и отсутствие криминала в районе.

(3

Как выбрать и купить участок под строительство?

Chlorophylle/Fotolia

Отвечает основатель и руководитель правовой службы «Константа» Наталья Брагина:

При покупке земельного участка ИЖС, в первую очередь, нужно вызвать кадастрового инженера и «отбить точки». То есть Вам надо осуществить вынос границ в натуре. Стоит это недорого: порядка 2,5 тысяч рублей, но очень поможет сэкономить Ваши нервы и деньги.

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:

Во-первых, необходимо убедиться, что назначением участка действительно является индивидуальное жилищное строительство, а не, например, огородничество на таких участках запрещено возводить капитальные строения.

Во-вторых, необходимо проверить корректность права собственности текущего собственника участка и оснований его приобретения.

Если текущий собственник покупал этот участок, надо запросить и проверить договор купли-продажи. Если унаследовал проверить документы, связанные с наследованием.

Такую проверку следует провести в отношении всех предыдущих собственников, вплоть до момента формирования земельного участка.

В-третьих, текущий собственник должен иметь полномочия распоряжаться этим земельным участком. То есть на земельном участке не должно быть обременений, арестов, должно быть получено согласие супруга собственника. Если речь идет о юридическом лице, то важно соблюсти все корпоративные процедуры и проверить полномочия того, кто подписывает договор с его стороны.

В-четвертых, необходимо удостовериться, что земельный участок прошел кадастровый учет и что не имеется споров с соседями о границах земельного участка.

Читайте также:  Обвязка столбчатого фундамента: как сделать из бруса, какие методы крепления используют и для чего необходима

Отвечает руководитель отдела недвижимости юридической компании Urvista Игорь Польский:

При покупке земельного участка в первую очередь следует обратить внимание на основание собственности у продавца и историю земельного участка. Для подтверждения сведений от продавца можно заказать выписку из ЕГРН.

Уточните, сформировал ли продавец границы земельного участка и были ли на нем постройки, которые могли быть снесены или разрушены, но на бумаге все еще существуют.

Участок может находиться в природоохранной зоне, что наложит определенные ограничения на его использование и строительство на нем жилого дома.

Также будет нелишним уточнить информацию в местной администрации, попадает ли участок под изъятие под нужды государства, согласно плану развития территории.

Поинтересуйтесь у продавца о состоянии коммуникаций (имеется в виду газ, электричество, вода, канализация): очень часто в рекламе пишут, что все подведено, а по факту проходит вдоль участка, а это не одно и то же.

Лучше заранее поинтересоваться у соседей, кто обслуживает коммуникации, или найти информацию в интернете и получить ответ в организациях об условиях вашего подключения. Заранее сделайте экспертизу грунта на возможность строительства на нем капитальных строений.

  • Для раздела земельного участка необходимо обратиться в геодезическую компанию, специалисты которой произведут замеры участка для его раздела и выдадут Вам на руки для утверждения соглашение о разделе земельного участка и диск для внесения изменений в ЕГРН, который можно подать через МФЦ.
  • Как купить участок под строительство: 12 важных текстов
  • Как изменился порядок регистрации участков?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:

При покупке в собственность земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) покупателю необходимо как минимизировать общие риски, возникающие при приобретении любого объекта недвижимости, так и иметь представление о «подводных камнях», которые могут возникнуть исключительно при совершении сделок с земельными участками ИЖС.

Во-первых, при покупке земельного участка нужно убедиться, что продавец является действительным собственником продаваемого участка и его право собственности не обременено, например, залогом, арестом или сервитутом.

Это можно выяснить, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащую общедоступные сведения об объекте недвижимости.

Также следует минимизировать риски, связанные с отсутствием у продавца задолженностей по налогам и сборам на обслуживание.

Во избежание споров с собственниками смежных участков важно убедиться, что границы земельного участка согласованы в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также отсутствуют соответствующие особые отметки, на которые нужно обратить внимание в кадастровом паспорте на земельный участок. Сейчас, при отмене кадастровых паспортов на земельные участки, данную информацию можно получить из обобщенной выписки на земельный участок из ЕГРН.

Поскольку земельный участок ИЖС покупается исключительно для строительства индивидуального жилого дома, важно проследить, не находится ли приобретаемый участок в водоохраной зоне, не проходит ли через него газопровод, нет ли подземного кабеля все это предполагает установление на земельном участке соответствующих охранных зон и налагает особые требования и дополнительные согласования при возведении дома, а в некоторых случаях возведение объекта недвижимости может быть запрещено.

Важным моментом является возможность подключения возведенного жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения, поэтому при покупке земельного участка вопрос наличия действующих коммуникаций или возможность подключения объекта недвижимости к инженерным сетям в будущем заслуживает отдельного внимания.

Приобрести участок в общую долевую собственность Вы можете.

Но следует иметь в виду, что провести реальный раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, можно, только если при прекращении долевой собственности будут соблюдены минимальные нормы образуемых земельных участков.

Также следует понимать, что, если возводимый жилой дом не будет находиться в долевой собственности, для его строительства на земельном участке потребуется согласие второго сособственника.

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Отвечает адвокат, партнер Berkshire Advisory Group Сергей Копейкин:

Первоначально нужно понять, находится ли земельный участок в садовом товариществе или в него не входит. От этого зависят особенности оформления.

При покупке неоформленной земли возникает вопрос, связанный с проверкой назначения земель: обязательно должно быть указано «под ИЖС». Когда приобретаемый участок находится на землях сельхозназначения, релаксации или водоохраны, то строительство возможно, но будет оспоримым.

Если земельный участок находится в СНТ и уже имел первоначального собственника (то есть был оформлен в собственность члена СНТ), нужно проверить наличие:

  • свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;
  • обременений при совершении сделок;
  • кадастрового плана земельного участка, в котором установлены границы (а также проверить, что эти границы никем не оспариваются).

Все это проверяется через Кадастровую палату. Главное убедиться, что границы согласованы и забор стоит на соответствующем месте.

Также следует обратить внимание на возможные сервитуты (ограничения права пользования в интересах третьих лиц). Эти данные можно выяснить в правлении СНТ. Например, по участку проходит ЛЭП или коммуникации, колодцы связи, канализационные колодцы. В правлении покупатель заранее должен узнать о качестве участка.

Существенным моментом является цена, по которой будет приобретаться участок для ИЖС: по действующему законодательству, она не может быть ниже кадастровой стоимости. Но это скорее важно для продавца и в случае, если участок у него в собственности находится менее трех лет.

Независимо от суммы в договоре, ФНС имеет право насчитать ему налог в размере 13% от кадастровой стоимости и попытаться взыскать недоимку. Если участок у собственника более трех лет, налогов не будет.

При оформлении договора купли-продажи я всегда рекомендую расчеты между продавцом и покупателем проводить в безналичной форме.

Поделить участок на двух хозяев в принципе можно, но лучше делать это сразу при покупке, определив доли.

Однако следует обратить внимание на то, что в каждом районе той же Московской области законодательными органами установлены нормативы, ниже которых не может быть оформлено индивидуальное право собственности на земельный участок.

Например, по Одинцовскому району этот норматив не менее 4,5 соток, так что разделить шесть соток точно не получится.

Отвечает арбитр Первого арбитражного учреждения Марина Гурьянова:

Прежде всего необходимо получить выписку из ПЗЗ (Правил землеустройства и землепользования), где будут указаны основные разрешенные виды использования данного земельного участка. Эта выписка заказывается бесплатно в любом МФЦ или администрации сельского поселения.

Если данный земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то это должно быть прямо указано в основных (не в дополнительных и не во вспомогательных или условно разрешенных) видах использования, в противном случае Вам предстоит пройти через процедуру публичных слушаний.

Также в данной выписке (ПЗЗ) Вы уточните минимальный размер участка этой категории, отсюда будет понятно, возможен ли его раздел.

Далее Вы или продавец участка должны предоставить выписку из ЕГРН, желательно свежей датой. В выписке будет указан собственник/и данного земельного участка, наличие зарегистрированных прав, кадастровая стоимость (с нее Вы будете выплачивать налоги.) Особое внимание следует уделить любым обременениям: арестам, правопритязаниям, запретам на регистрационные действия) и сервитутам.

На момент сделки купли-продажи продавец должен передать Вам земельный участок свободным от любых прав третьих лиц. Также он должен предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение, если объект приобретен во время брака и, следовательно, является совместно нажитым имуществом.

Если собственников у участка несколько, то договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Также следует обратить особое внимание на то, проводилось ли межевание данного земельного участка и установлены ли его границы в соответствии с действующим законодательством.

Сейчас зачастую участки имеют наложение границ, а значит, по ним неизбежны судебные споры и расходы на приведение этих самых границ в соответствие. Данную информацию можно получить, открыв в интернете публичную кадастровую карту и набрав кадастровый номер приобретаемого земельного участка.

  1. В любом случае во избежание последующих судебных разбирательств, при приобретении земельного участка необходимо обратиться за сопровождением сделки в квалифицированному юристу.
  2. Текст подготовила Мария Гуреева
  3. Не пропустите:
  4. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  5. Как построить загородный дом: 15 полезных статей
  6. Как законно продать дом, который построил сам?

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *