Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

БЛОГ

Как проводят оценку коммерческой недвижимости?

Оценочный анализ недвижимости, которую обычно проводит наш специалист по оценке …

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

БЛОГ

Оценка имущества при разделе имущества супругов

Деление владений при разводе подразумевает процесс, состоящий из этапов. Оценка …

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

БЛОГ

Особенности оценки стоимости квартиры

Каждый продавец недвижимости сталкивается с проблемами, которые касаются правильной оценки …

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

БЛОГ

Оценка арестованного имущества

Арест имущества – серьезная неприятность, с которой нужно максимально быстро …

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

БЛОГ

Оценка и переоценка земельного участка

Процедура оценки земли необходима для закрепления прав (намерений) на него, …

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

БЛОГ

Оценка эффективности рекламы и методы исследования

Эффективность рекламы — это степень достижения цели, которая была поставлена …

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

БЛОГ

10 веских причин для оценки эффективности малого бизнеса

Успех малого бизнеса требует от владельцев постоянно оценивать эффективность бизнеса …

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

БЛОГ

Зачем оценивать имущество при страховании

В том случае, если объектом страхования выступает движимое или недвижимое …

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

БЛОГ

Оценка бизнеса при разделе имущества супругов

В ситуации расторжения брака существует несколько вариантов распределения бизнеса супружеской …

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

БЛОГ

Цели и задачи товароведческой экспертизы

Товароведение и экспертиза товаров Экспертизу можно охарактеризовать, как исследование специалиста …

БЛОГ

Экспертиза антиквариата: где получить оценку эксперта

Существует множество критериев, которым должна соответствовать оценка антикварных раритетов. К …

БЛОГ

Оценка квартиры при вступлении в наследство

Вступая в наследство квартиры, люди оценивают имущество. Расценка недвижимости – …

БЛОГ

Для чего нужна оценка недвижимости

В процессе развития рыночных отношений, в современной России потребовалось сформировать …

БЛОГ

Оценка чистых активов: порядок, расчет, анализ стоимости

Оценка стоимости чистых активов — процедура, которая проводится относительно материальных …

БЛОГ

Факторы и методы оценки жилого помещения

Для того, чтобы не просто приобрести или продать жилой дом …

БЛОГ

Нужна ли оценка автомобиля при вступлении в наследство

Оценка автомобиля для наследства — это ряд мероприятий, связанных с …

БЛОГ

Зачем нужна оценка автомобиля для нотариуса в Москве

Оценка автомобиля для нотариуса – это одна из наиболее популярных …

БЛОГ

Как правильно оценить ущерб от залива квартиры

Залив квартиры соседей нижних этажей – одна из частых проблем, …

БЛОГ

Финансовый анализ: Оценка финансовых активов

Финансовые активы — это наличие, дебиторская задолженность и долевые инструменты …

БЛОГ

Как проходит независимая экспертная оценка автомобиля после ДТП

Независимая экспертиза оценки автомобиля необходима, когда машина попала в аварию …

БЛОГ

Оценка квартиры – кто ее заказывает и оплачивает?

При покупке и продаже квартиры, особенно если сделка совершается с …

БЛОГ

Как происходит оценка недвижимости, основные моменты, стоимость

Сегодня оценка недвижимости независимыми специалистами – услуга востребованная. Всестороннюю оценку …

БЛОГ

Оценка недвижимости — гостиницы

Любой человек, хотя бы раз посещавший отель, понимает, что стоимость …

БЛОГ

Цели оценки стоимости бизнеса и предприятия в Москве

Оценка стоимости бизнеса — это процесс исчисления в денежном выражении …

БЛОГ

Какая собственность является интеллектуальной

Интеллектуальная собственность – это специальный термин, который в достаточно широком …

БЛОГ

Интересные факты оценки животных

Особое влияние на эффективность селекции оказывают условия содержания и качество …

БЛОГ

Оценка строительной техники

Необходимость в проведении оценки строительной техники возникает еще в процессе …

БЛОГ

Оценка квартиры для ипотеки

Прежде чем оформить ипотеку, нужно выполнить процедуру оценки квартиры. Выбрав …

БЛОГ

Анализ стоимости бетонных заводов

Для вторичного рынка, специализирующегося продажей как бетонных, так и передвижных …

БЛОГ

Оценка торгового оборудования

Неотъемлемой частью современной торговли является специальное оборудование. 4.9 / 5 …

БЛОГ

Основные методы оценки активов

Финансовыми активами считается часть активов предприятия, содержащая в себе финансовые …

БЛОГ

Оценка спецтехники профессионалами – нюансы и тонкости выполнения

Оценка спецтехники – процедура, направленная на определение ее текущей стоимости. …

БЛОГ

Выбирая какой-либо товар потребитель в первую очередь обращает внимание на …

БЛОГ

Оценка эффективности управления портфелем ценных бумаг

Эффективность управления портфелем ценных бумаг в первую очередь определяется его …

БЛОГ

Как сделать оценку для вступления в наследство

Перед тем, как вступить в права наследования, оценка имущества, которое …

БЛОГ

Оценка доходности активов, стоимости, рисков и других параметров – достаточно …

БЛОГ

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Чтобы исключить недоразумения, связанные с оценкой земельного участка, ее желательно …

БЛОГ

Оценка автомобиля для списания с баланса предприятия

Любое предприятие, на балансе которого числятся автотранспортные средства, рано или …

БЛОГ

Оценочные услуги для компаний – чем помогут профессионалы?

Услуги независимой оценки потребуются не только для физических лиц, но …

БЛОГ

Оценка объектов недвижимости – направления и применяемые методики

Оценка стоимости объекта недвижимости – популярное направление, используемое для сбора …

БЛОГ

Нюансы выполнения оценки имущества и ущерба

Оценка имущества и нанесенного ущерба – популярная услуга в нашей …

БЛОГ

Оценочные услуги для бизнеса – какую информацию удается получить?

Центр независимой оценки готов предложить множество услуг клиентам. Сейчас подобная …

БЛОГ

В каких случаях проводится оценка бизнеса

Оценка бизнеса (оценка компании) проводится в таких случаях: происходит изменение …

БЛОГ

Какие виды оценки могут потребоваться для предприятий?

Оценочные процедуры для предприятий – это комплекс различных мероприятий. Компания …

БЛОГ

Оценка транспорта – в каких случаях рекомендуется провести ее?

Для чего проводится оценка водного транспорта, воздушного и автомобильного? Она …

БЛОГ

Оценка и ее последующее оспаривание

Оценка аренды квартиры – определение оптимальной суммы в случае совершения …

БЛОГ

Выполнение оценки объектов недвижимости – особенности и направления

Центр независимой оценки в Москве предлагает различные услуги клиентам. Если …

Как рассчитывается кадастровая стоимость земли

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

Налоговое законодательство определяет кадастровую оценку объекта недвижимости как базу для расчета земельного налога. Поэтому не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем раз в 3 года выполняется расчет кадастровой стоимости земельных участков, определяющий их полезность, ценность и эффективность в применении.

Кадастровая стоимость земель и расчет публичных платежей

Пользование земельными участками в России является платным. В качестве базы применяется КС объекта при расчете:

  • земельного налога;
  • выкупной стоимости;
  • арендной платы;
  • других публичных платежей.

При этом важно знать, как начисляется кадастровая стоимость земельного участка. Оценка земли выполняется без выезда специалистов, массовым методом.

Момент составления акта оценки собственнику не известен, поэтому лицам, не согласным с результатами, дается право оспорить КС следующими способами:

  • в специально созданной комиссии;
  • в судебном порядке.

Основанием для обжалования результатов оценки может послужить применение недостоверных сведений о земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости.

Стоит отметить, что, совершая сделку купли-продажи либо иного отчуждения, ссылаться на выводы кадастровой оценки нельзя. Для этих целей необходимо установить рыночную стоимость.

В тоже время владелец участка должен знать, что данные КС применимы только для целей налогообложения.

Целевое назначение, виды разрешенного использования и размер КС

  • Для каждого участка, в зависимости от вида использования, определяется удельный показатель одного квадратного метра объекта, который считается единицей измерения для определения КС.
  • Эти данные входят в понятие кадастровой оценки или переоценки и включаются в паспорт наряду с общей кадастровой стоимостью участка.
  • В случаях, когда объекту присваивается несколько видов разрешенного использования, для определения КС выбирается тот, удельный показатель которого больше.
Читайте также:  Арендная плата за аренду земельного участка: виды, что учитывается в расчете оплаты по договору, как рассчитать налог

Для владельца участка очень важно отслеживать КС недвижимости.

В реальной цене заинтересованы все: собственники, арендаторы и пользователи недвижимости, поскольку изменения влекут за собой рост ставок земельного налога.

Существует несколько основных факторов, которые влияют на КС земель и обязательно должны фигурировать в отчете об оценке кадастровой стоимости земельного участка:

  • площадь объекта;
  • вид разрешенного использования;
  • размер удельного показателя.

Данные об объекте недвижимости, указанные при расчете верно и без ошибок, обеспечат собственникам и арендаторам правильный расчет налоговых платежей.

Составляющие КС земельного участка

Оценка земель выполняется по Правилам, утвержденным Постановлением Правительства № 316 от 8.04.2000. Согласно этим правилам, КС земель определяется, прежде всего, их целевым назначением и функциональным использованием. Единой методики расчета не существует.

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, как рассчитать? Обжалование величины УПКС

Для исчисления налога на землю, арендной платы за её использование государство утверждает стоимость недвижимости, на основе результатов кадастровой оценки. Один из вариантов расчёта кадастровой стоимости – применение удельного показателя. Насколько адекватна кадастровая цена надела при использовании данного показателя, давайте разберёмся.

Упкс земель населенных пунктов — что это такое?

Удельный показатель (УПКС) – это кадастровая цена объекта в пересчёте на единицу измерения (объема, площади) недвижимости. Существует несколько методологий оценки стоимости земли, в одной из которых применяется УПКС. Благодаря внедрению показателя производят массовую оценку объектов с максимально возможной точностью результата.

Применение

Для определения кадастровой стоимости применяются три подхода:

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный.

Применение УПКС осуществляется в рамках сравнительного подхода при массовой оценке объектов недвижимости. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета…» (далее – Порядок) данный метод применяется при исчислении государством стоимости:

  • объектов незавершенного строительства;
  • единых недвижимых комплексов;
  • машино-мест;
  • земельных наделов.

УПКС целесообразно применять в случаях, когда расчет по типовой, регрессивной или индивидуальной модели не дают необходимой точности или вовсе не приемлемы. Для вычисления УПКС выстраивается статистическая модель, основанная на влияющих на рыночную цену факторах. Оценщик выявляет ряд таких факторов и определяет степень влияния каждого из них на конечную стоимость модели.

Стоит отметить, что согласно п.

21 утвержденного Порядка, при изменении площади земельного надела, о котором уже есть сведения в ЕГРН, УПКС не пересчитывается, а кадастровая цена меняется в соответствии с изменением его площади.

Но также не проводится перерасчет показателей, если изменяется вид разрешенного землепользования (при условии, что изменение произошло в пределах группы). Об изменении кадастровой стоимости земельного участка читайте тут.

При разделении надела на части в соответствии с п. 23 Порядка кадастровая стоимость каждого из наделов определяется путем умножения площади каждого из выделенных участков на УПКС преображаемого.

Оценщик производит расчет УПКС поэтапно:

  1. Производится анализ территориального расположения участка (по субъекту РФ, муниципалитету, принадлежности к населенному пункту, кадастровому кварталу).
  2. Формируется оценочная группа участков, имеющих сходные характеристики.
  3. Исчисляется среднее значение показателя УПКС с учетом влияния ценообразующих факторов на единицу площади участков, входящих в оценочную группу.

После вычисления УПКС определяется кадастровая цена каждого из входящих в группу наделов.

Отбор факторов, влияющих на стоимость участков, осуществляет оценщик по собственному усмотрению. На ценность участка оказывают существенное влияние:

  • близость к объектам инфраструктуры;
  • наличие или отсутствие инженерных коммуникаций;
  • привлекательность с точки зрения ведения бизнеса и пр.

Ценообразующие факторы – количественные и качественные характеристики участка, которые (по мнению оценщика) влияют на рыночную стоимость надела.

Как рассчитать?

Сам расчет УПКС проводится по следующему алгоритму:

  1. Из участков, расположенных на одном кадастровом квартале в одном населенном пункте формируются оценочные группы.
  2. Для сформированных оценочных групп выявляется ряд ценообразующих факторов, определяется степень влияния каждого из них на рыночную цену участков.
  3. Для каждой группы определяется удельный показатель.
  4. Производится расчет кадастровой стоимости каждого объекта по формуле: КС = УПКС х площадь надела.

Из всех земельных участков, расположенных на одной территории, выделяются:

  • дачные и садоводческие товарищества;
  • объединения огородников или садоводов, где разрешено строительство;
  • личные хозяйства, где разрешено строительство;
  • жилые дома отдельно по каждой категории (многоэтажные, многоквартирные, средней этажности, индивидуальной застройки и пр.);
  • наделы сельскохозяйственного назначения;
  • наделы, занятые инфраструктурой и т. д.

После группировки участков оценщик определяет УПКС для каждой группы. Эксперт выявляет факторы, влияющие на ценность объектов в каждой группе. Затем выбирается эталон – земельный участок, обладающий типовыми характеристиками. Из эталонов создаются подгруппы, по которым проводится сбор информации – анализ спроса и предложения на внутреннем рынке.

Оценщик разрабатывает статистическую модель, выявляя зависимость рыночной стоимости от ценообразующих факторов. После этого формируется формула для расчета удельного показателя, проводится расчет УПКС для эталона. В общем виде формула выглядит следующим образом:

УПКС = (Рпос+Рсделки) х Ki, где:

  • Рпос – показатель инфраструктуры (отражает стоимость инженерных коммуникаций, присутствующих на участке);
  • Рсделки – рыночная цена участка;
  • Ki – корректирующий коэффициент для данного надела.

Рыночная цена рассчитывается путем умножения инвентаризационной стоимости на поправочный коэффициент, учитывающий улучшение данного надела (выгодное расположение, близость инфраструктурных объектов и пр.). О рыночной стоимости и о том, чем она отличается от кадастровой, мы писали в отдельном материале.

Последний шаг – вычисление итоговой стоимости всех наделов оценочной группы, куда входил эталон, путем умножения полученного в расчетах показателя на площадь наделов.

Чтобы учесть влияние негативных факторов, применяют понижающие поправочные коэффициенты (например, при расположении участка в зоне вероятного затопления и пр.).

Обжалование величины УПКС

Даже при самом тщательном анализе последующая обработка данных происходит посредством обобщенных статистических методов. Полученная кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в разы, причем, и в большую, и в меньшую сторону (как узнать полученный показатель стоимости, в том числе и по кадастровому номеру?).

Обжаловать можно кадастровую цену, которая определяется исходя из УПКС, и неверную методологию расчета. Оспорить результаты кадастровой оценки можно во внесудебном и судебном порядке.

В первом случае заявление подается в комиссию по решению споров при отделениях Росреестра. Если есть подозрения на неточность использованных при расчете данных или возникновении ошибки, то разъяснения относительно кадастровой оценки участка запрашивают у эксперта.

Если нужно откорректировать кадастровую цену соответственно рыночной, то проводится дополнительная оценка, с результатами которой обращаются в комиссию или суд. Также стоит обратиться за восстановлением своих прав, если при расчете УПКС не были использованы понижающие коэффициенты. О том, как снизить кадастровую стоимость, вы можете узнать тут.

Комиссия должна вынести свое решение в течение 30 дней, суд же рассматривает заявление на изменение стоимости не более двух месяцев.

И решение комиссии, и судебное постановление может быть обжаловано муниципалитетом.

Читайте также:  Демонтаж деревянных окон: расценки в смете, сколько стоят услуги специалистов, от чего зависит цена, как снять блок самостоятельно?

Идеальных методологий проведения кадастровой оценки недвижимости пока не существует. Любой из применяемых методов имеет свои погрешности. При использовании УПКС от оценщика зависит, какой фактор будет учтен в статистической модели, а какой (как несущественный) будет исключен.

При возникновении подозрений относительно вкравшейся ошибки или исключении необходимых коэффициентов, стоит попросить разъяснений у экспертов и отстоять свои интересы.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли.

Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет.

Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Взаимосвязь кадастровой, нормативной и рыночной стоимости

Законодательством РФ, помимо кадастровой стоимости, закреплены также понятия нормативной и рыночной стоимости.

Нормативная стоимость применяется тогда, когда кадастровая стоимость не определена.

Ее расчет необходим в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении кредитов в банке под залог земли, выкупе государственных и муниципальных земель и т.д.

Обычно она определяется на основе 200-кратной ставки налога на землю на 1м2 площади земельного участка, рассчитанного на основе его целевого назначения, с учетом повышающих коэффициентов и без учета налоговых льгот.

Местные органы власти ежегодно устанавливают нормативную цену земли и могут изменять ее в пределах не более 25%. Общая величина нормативной стоимости не должна превышать 75% рыночной цены.

Документ, подтверждающий нормативную цену земли для конкретного участка, можно получить в районном или городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Рыночная стоимость определяется взаимодействием спроса и предложения на рынке земли определенного назначения в конкретном регионе на данный момент времени. Ее величина не должна превышать наиболее вероятную рыночную стоимость покупки аналогичного участка. При изменении конъюнктуры рынка либо целевого назначения участка она может изменяться.

Рыночная стоимость в основном характерна для вторичного рынка, на котором перепродаются участки земли, находящиеся в частной собственности. Для первичного рынка, где происходит выкуп государственных и муниципальных земель в частную собственность, больше применима нормативная стоимость.

Указанные виды стоимости могут существенно различаться. Кадастровая и нормативная стоимость имеют больше сходства с ценой инвентаризации, тогда как рыночная определяется реальными спросом и предложением.

Порядок определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости земель осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 г.).

  1. Территориальный субъект РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки участков земли, относящихся к его территории.
  2. Территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. В каждом населенном пункте они разделены на административно-территориальные единицы, в составе каждой их которых выделены соответствующие кадастровые кварталы.
  3. В списке земельных участков отражаются такие характеристики по каждому участку: его площадь, место расположения, наличие, характер и назначение строений, если они есть.
  4. Росреестр задействует оценочную организацию, которая рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости по каждому кадастровому кварталу и каждому виду разрешенного использования. Этот показатель рассчитывается на основе средней рыночной стоимости либо нормативной стоимости 1 м2 земельного участка в том или ином квартале для определенного вида разрешенного использования.
  5. Для утверждения результатов кадастровой оценки составляется соответствующий нормативный акт территориального субъекта РФ.
  6. После утверждения результатов они заносятся в систему кадастрового учета территориального управления Росреестра.

Расчет кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе удельного показателя кадастровой стоимости 1 м2 (удельной кадастровой стоимости земельного участка).

Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость.

Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.

Если для земельного участка установлено несколько видов разрешенного использования, то для расчета выбирается наибольший удельный показатель кадастровой стоимости из всех возможных видов разрешенного использования для данного участка.

В целях упорядочения статистического анализа, а также в качестве ориентира территориальными субъектами РФ устанавливаются средние значения удельных показателей кадастровой стоимости участков земли по каждой категории земель и виду функционального использования по муниципальным районам или округам.

Аналогично могут устанавливаться и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости для земель промышленности и иного специального назначения, ниже которых она не может быть установлена. Они определяются на основе методики расчета средневзвешенных показателей по каждому району (округу) и категории земель.

Где и как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Получить данную информацию можно в территориальном отделении Росреестра. Запрос обязательно должен содержать кадастровый номер земельного участка. Он формируется из номера кадастрового округа, региона, квартала и конкретного участка.

Узнать номер можно в органах Росреестра, на его сайте либо в документах (договор купли-продажи, свидетельство, подтверждающее право собственности, кадастровый паспорт земельного участка и др.).

  • На основании запроса специалисты могут предоставить всю имеющуюся информацию о нем, в том числе и расчеты платежей.
  • Узнать кадастровую стоимость сейчас можно и не выходя из дома — при помощи интерактивной кадастровой карты, находящейся на официальном сайте Росреестра, введя в соответствующее поле кадастровый номер участка.
  • Если по каким-то причинам данных о нужном участке на портале нет, то можно найти постановление соответствующего муниципального органа власти об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, в нем найти кадастровую стоимость 1м2 земли района, где расположен участок, умножить ее на площадь участка и таким образом найти его примерную стоимость.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость может быть изменена в следующих случаях:

  • при объективных изменениях основных характеристик участка: изменения площади и границ, изменение разрешенного вида использования участка, переводе участка в другую категорию;
  • при обнаружении ошибок в документах, ведущих к завышению кадастровой стоимости.

В первом случае в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка подается заявление и пакет необходимых документов (межевой план, копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора, право собственности на участок и др.).

Кадастровые ошибки могут быть оспорены и исправлены в административном порядке либо в суде.

Если кадастровая стоимость завышена, то соответственно завышается величина уплачиваемого собственником налога на землю, арендной платы для арендатора, стоимость выкупа государственного земельного участка и ряд других расходов. Поэтому ее уменьшение способно обеспечить существенную экономию для того, кто владеет или пользуется земельным участком.

Наиболее часто встречающиеся случаи завышения кадастровой стоимости

1. Завышается удельный показатель кадастровой стоимости для определенного вида разрешенного использования, либо неверно определен вид разрешенного пользования.

Такое может произойти в случае технической или кадастровой ошибки, когда в документах неверно указан удельный показатель кадастровой стоимости, который не соответствует фактическому.

Так, например, если вместо удельного показателя для участка земли с видом разрешенного использования, предусмотренного «для размещения производственных и административных зданий» будет установлен показатель «для размещения офисов», то его значение будет завышено почти в 3 раза.

Если участок застроен и на нем расположено здание или иное строение, то его назначение можно определить по записи в техническом паспорте на данный объект недвижимости. Для исправления ошибки нужно подать заявление в территориальный орган кадастрового учета. В случае его отказа в исправлении ошибки можно обратиться в суд.

2. Кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость.

Читайте также:  Как класть газоблок правильно своими руками: пошаговая инструкция, перечень материалов и инструментов, сложности и ошибки в работе с газобетонными блоками

В этом случае следует руководствоваться Постановлением Верховного Арбитражного Суда РФ, в соответствии с которым кадастровую стоимость земельного участка следует признавать равной его рыночной стоимости с того момента, как будет определена его рыночная стоимость. Определить рыночную стоимость участка можно, обратившись к независимому оценщику. На основании его отчета кадастровая стоимость земельного участка в судебном порядке может быть переустановлена в размере его рыночной стоимости.

В случае, когда кадастровая стоимость участка земли определялась после 22.07.2010 г. и оказалась завышена, то ее возможно оспорить и без суда, обратившись в специализированную комиссию в течение полугода с момента внесения в государственный кадастр недвижимости информации о кадастровой стоимости.

Комиссия может пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в двух случаях:

  • когда доказано, что кадастровая оценка проводилась на основании недостоверных сведений;
  • при наличии заключения независимого оценщика об определении рыночной стоимости участка земли.

Специализированная комиссия рассматривает заявление на протяжении одного календарного месяца.

Удельный показатель кадастровой стоимости

От размера кадастровой стоимости зависят размер налога на имущество и земельного налога (п. 1 ст. 378.2, п. 1, 2 ст. 390 НК РФ), арендная плата, размер выкупной стоимости для публичных земельный участков и т. д. Если есть уверенность в том, что кадастровая оценка вашего объекта завышена, то необходимо выяснить, каким способом установлена эта стоимость:

  • оценщиком в рамках государственной кадастровой оценки;
  • на основе результатов государственной кадастровой оценки в виде удельных или средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённой группы объектов.

Стоимость определена оценщиком

Определяя кадастровую стоимость объекта, оценщик собирает рыночную информацию, и если её недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в зависимости от категории земли и её расположения осуществляется (п. 5–7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316):

  • на основании статистического анализа рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки;
  • на основе капитализации расчётного рентного дохода;
  • исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В кадастр вносится не только кадастровая стоимость участка, но и сведения об удельном показателе (за один кв. м) — кадастровой стоимости конкретного земельного участка, разделённой на его площадь.

  • До нового тура кадастровой оценки средний удельный показатель может быть основой для определения кадастровой стоимости участков, образуемых из оценённого участка в результате раздела или выдела.
  • Акт с кадастровой оценкой можно оспорить как нормативно-правовой акт, если удалось выявить формальные нарушения, потому что результаты государственной кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости) утверждаются актом, который суды рассматривают как нормативно-правовой.
  • Суд проверяет формальное соответствие оспариваемого нормативно-правового акта акту большей юридической силы с точки зрения содержания, порядка издания и компетенции издавшего его органа.

Ещё раз подчеркнём, что для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

С заявлением об оспаривании нормативного правового акта нужно обращаться в суд общей юрисдикции — Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Акты такого рода, как правило, оспариваются не полностью, а в части утверждения результатов кадастровой стоимости конкретного земельного участка, но поскольку выявлены нарушения при проведении оценки, это ставит под сомнение результаты оценки в целом и может привести к признанию недействующим нормативного акта в целом.

Если стоимость, указанная в кадастре, отличается от стоимости, указанной в акте, то оспаривать следует действия кадастрового органа в порядке статей 27, 29 АПК РФ, т. е. в арбитражном суде.

  1. Кадастровые органы вносят сведения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) чисто механически, перенося в него кадастровую стоимость, указанную в отчёте об оценке, утверждённом актом органа исполнительной власти субъекта РФ.
  2. Итак, если в ГКН внесена не та цена, которая указана в акте об утверждении результатов оценки, то действия кадастрового органа можно признать незаконными.
  3. Кадастровая стоимость определена по удельным (средним удельным) показателям

Этот вариант оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённых групп назначения объектов и территориальных единиц. Метод применяется для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оценённых по первому варианту.

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости vs. Кадастровая стоимость конкретного земельного участка

Коллеги,

в практической деятельности столкнулся с вопросом, который настораживает, с одной стороны, своей простотой и очевидностью ответа, а с другой – тем, что не могу найти нормативного обоснования своей логики.

Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 г.

  • Они представлены в виде 3-х таблиц:
  • 1) Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы в разрезе кадастровых кварталов
  • 2) Средний уровень кадастровой стоимости земель города Москвы в разрезе административных округов
  • 3) Значения показателей кадастровой стоимости земельных участков города Москвы

Данные из 3-й таблицы представляют собой кадастровую стоимость конкретных земельных участков (в формате «кадастровый номер земельного участка – кадастровая стоимость, руб.»).

Для тех же самых участков, разумеется, можно посчитать кадастровую стоимость исходя из 1-й таблицы (умножив площадь земельного участка на соответствующее «среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости»). Результаты могут кардинально отличаться от размера кадастровой стоимости по 3-ей таблице.

  1. На мой взгляд, логика их применения очевидна – если для конкретного земельного участка утверждена кадастровая стоимость в 3-й таблице (она же, кстати, на основании этого же постановления внесена в ЕГРН), то необходимости обращаться к 1-й таблице нет.
  2. 1-я таблица имеет смысл только для земельных участков, для которых не утверждена конкретно их кадастровая стоимость в 3-й таблице.
  3. Здесь же вспоминается принцип приоритета специального над общим (как общий принцип логики).

Но не могу найти этому обоснования. Нормы, в которой было бы явно указано, что «средние значения удельных показателей кадастровой стоимости» применяются только тогда, когда в отношении конкретного участка не утверждена кадастровая стоимость.

(Практический подтекст вопроса в том, что город настаивает на применении 1-й таблицы, невзирая на 3-ю, при определении размера арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности. Ибо сие для города выгоднее).

Буду рад, если подскажите, где же притаилась эта очевидная норма.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *